Licytacje komornicze bywają skomplikowane – zwłaszcza gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Tak dzieje się często po rozwodach, gdy każde z byłych małżonków ma połowę mieszkania. Komornik może wystawić na sprzedaż tylko udział dłużnika, a nie cały lokal. W efekcie ta sama nieruchomość trafia na licytację dwukrotnie – raz za każdym współwłaścicielem.
Jeden z nabywców postanowił wykorzystać tę sytuację. Najpierw wylicytował połowę lokalu, płacąc podatek od czynności cywilnoprawnych. Gdy na sprzedaż trafiła druga połowa, ponownie wygrał przetarg. Ostatecznie został właścicielem całego mieszkania – swojego pierwszego. I tu pojawił się problem z ulgą podatkową.
Nabywca argumentował, że skoro finalnie posiada całe mieszkanie i jest to jego pierwsza nieruchomość, powinien skorzystać ze zwolnienia z PCC. Logika wydawała się prosta: cel został osiągnięty, więc ulga powinna przysługiwać. Co więcej, wnioskował o zwrot podatku zapłaconego przy pierwszym nabyciu.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej spojrzał jednak na sprawę zupełnie inaczej. Kluczowe okazało się to, że przepis o zwolnieniu wymaga nabycia całego lokalu w ramach jednej transakcji. – Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przysługuje wyłącznie, gdy przedmiotem jednej czynności jest całe mieszkanie – wyjaśnił organ podatkowy w interpretacji opisanej przez Bizblog.
Fiskus podkreślił, że nie ma możliwości sumowania kilku nabyć, nawet jeśli dotyczą tej samej nieruchomości i kończą się w rękach jednego właściciela. Każde przysądzenie udziału stanowi odrębne zdarzenie podatkowe – podobnie jak oddzielna umowa u notariusza.
Problem tkwi w konstrukcji prawnej. Przysądzenie własności po licytacji działa jak samodzielna umowa sprzedaży. Następuje w konkretnym momencie i dotyczy ściśle określonego przedmiotu – w tym przypadku ułamka własności. Skoro były dwa postanowienia sądu o przysądzeniu, to powstały dwa niezależne zdarzenia podatkowe.
Ustawa nie przewiduje oceny „końcowego efektu". Liczy się wyłącznie to, co działo się w momencie każdej transakcji. A w żadnym z tych momentów podatnik nie nabywał całego mieszkania – tylko jego część.
W praktyce oznacza to brak prawa do ulgi przy obu nabyciach. Nie ma też możliwości odzyskania PCC zapłaconego za pierwszy udział. Przepisy nie pozwalają na retrospektywną korektę, nawet gdy później doszło do uzupełnienia własności.
Sprawa pokazuje typowy konflikt między zdrowym rozsądkiem a literą prawa. Nabywca rzeczywiście kupił swoje pierwsze mieszkanie, tylko zrobił to etapami – bo tak wyglądało postępowanie egzekucyjne. Dla ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych liczą się jednak wyłącznie poszczególne akty prawne. A te dotyczyły udziałów, nie całości.
Jeśli planujesz zakup z licytacji komorniczej i zależy ci na uldze na pierwsze mieszkanie, upewnij się, że na sprzedaż trafia cała nieruchomość, nie tylko jej część. W przeciwnym razie – nawet gdy później dokończysz transakcję – zwolnienie podatkowe ci nie przysługuje.
