Jeśli kupujący nabył mieszkanie z hipoteką jest to nieruchomość z wadą prawną. Przez wadę prawną rozumiemy sytuację, w której sprzedający nie jest właścicielem nieruchomości, należy ona do osoby trzeciej, bądź też jest obciążona prawem osoby trzeciej. Taka sytuacja ma również miejsce, gdy sprzedający jest właścicielem np. tylko części nieruchomości, a sprzedaje całość. Jeśli chodzi o hipotekę jest to wada prawna polegająca na sytuacji, w której nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej, tak jak np. zastaw, najem, służebność, dzierżawa.
Choć na etapie przygotowania do finalizacji kupna mieszkania, sprawdza się jego księgę wieczystą, to mimo wszystko przypadki kupna nieruchomości z wpisem hipoteki ciągle się zdarzają.
Podstawowa sprawa, o której powinniśmy wiedzieć, to fakt, że w takiej sytuacji mamy uprawnienia wynikające z rękojmi. Regulują to przepisy kodeksu cywilnego (art. 556 - 576). Rękojmia daje nam możliwość odstąpienia od umowy, bądź żądania obniżenia ceny, jeśli przedmiot naszego zakupu posiada wady fizyczne, bądź prawne, o których sprzedający nas wcześniej nie poinformował. Jest odpowiedzialny, również nawet jeśli nie wiedział o tych wadach.
By przepisy o rękojmi miały zastosowanie musimy jednak zadbać o to, by w umowie nie zostały one wyłączone. Inne możliwe rozwiązania to ograniczenie rękojmi lub jej rozszerzenie.
Wracając do naszego przykładu kupna mieszkania obciążonego hipoteką. Co dalej? Przede wszystkim nie wiążą nas miesięczny termin powiadomienia sprzedającego o wadzie prawnej, choć oczywiście należy to zrobić niezwłocznie, po odkryciu wady. Mamy natomiast rok na dochodzenie swoich roszczeń, bo tyle trwa rękojmia.
W tym czasie możemy odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny, bądź usunięcia wady przedmiotu, czyli w tym przypadku spłacenia hipoteki ciążącej na naszym mieszkaniu.
Należy też pamiętać, że może dojść do sytuacji, w której zwróci się do nas osoba trzecia, dochodząca od nas swoich praw z tytułu wpisu hipoteki. Wtedy powinniśmy natychmiast powiadomić o tym fakcie sprzedającego. Jeśli spóźnimy się z tym faktem, bądź w ogóle nie powiadomimy, sprzedający, który "wepchnął" nas w tę sytuację, nie będzie z tego tytułu w żaden sposób odpowiadał.
Oczywiście z prawa rękojmi możemy korzystać także wtedy, gdy żadna osoba trzecia nie zgłosi się ze swoim roszczeniem. Wystarczy, że po prostu dowiemy się o wadzie prawnej.
Jeśli już dochodzimy swoich praw z tytułu rękojmi, powinniśmy wybrać formę reklamacji - czy odstępujemy od umowy, domagając się zwrotu pieniędzy, czy żądamy naprawienia wady, bądź obniżenia ceny.
Ta ostatnia kwestia może się wydawać najbardziej kłopotliwa, dlatego, skupimy się w kilku zdaniach na niej. Jakiej obniżki ceny możemy się domagać? Załóżmy, że nasze mieszkanie o wartości 200 tysięcy złotych, jest obciążone hipoteką o wartości 100 tysięcy. W takiej sytuacji sprzedający winien obniżyć pierwotną cenę o połowę, czyli właśnie do 100 tysięcy. Na taki stan rzeczy nie będzie miało ewentualne zwiększenie się, bądź zmniejszenie rynkowej wartości mieszkania.
Jeśli będziemy chcieli odstąpić od umowy, sprzedający może temu zapobiec dostarczając nam towar bez wady (czyli inne mieszkanie nie obciążone hipoteką), albo likwidując wadę (tzn. spłacając hipotekę).
Oprócz zerwania umowy, żądania obniżenia ceny czy usunięcia wady prawnej, mamy też możliwość domagania się naprawienia szkody wyrządzonej nam poprzez zakup towaru z wadą. W takiej konkretnej sytuacji rozumielibyśmy np. zwrot kosztów zawarcia umowy notarialnej, postępowania czy poniesionych nakładów, np. remontu mieszkania.
Przypomnijmy, że na dochodzenie swoich praw mamy rok, od momentu wykrycia wady.
