Spis treści
- Niepewny los wkładu własnego
- Brak powszechnego prawa do wykupu lokalu
- Spłacony kredyt a czynsz bez zmian
Współfinansowali budowę, przez dekady płacili czynsz, a na końcu i tak nie są właścicielami. Lokatorzy TBS czują się pokrzywdzeni w porównaniu z osobami, które wykupiły lokale komunalne za ułamek wartości. System wymaga pilnych zmian.
Polityka mieszkaniowa w Polsce przez ostatnie dekady stworzyła kilka równoległych systemów dochodzenia do własności. Niektóre z nich były wyjątkowo korzystne. Samorządy mogły sprzedawać mieszkania komunalne z bonifikatami sięgającymi nawet 95 proc. ich wartości, co pozwalało nabyć lokal za symboliczną kwotę. Podobne zasady dotyczyły mieszkań zakładowych i spółdzielczych. Na tym tle sytuacja wieloletnich najemców Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) wygląda zupełnie inaczej.
Wielu z nich, aby otrzymać klucze do mieszkania, musiało z własnych oszczędności wpłacić tzw. partycypację, która pokrywała nawet 30 proc. kosztów budowy. Przez kolejne 20 czy 30 lat regularnie opłacali czynsz, z którego spłacany był kredyt zaciągnięty na inwestycję. Mimo to po latach pozostają jedynie najemcami, bez powszechnego prawa do wykupu i z niejasnymi zasadami rozliczania wniesionego wkładu.
Niepewny los wkładu własnego
Jednym z najbardziej palących problemów jest zróżnicowanie zasad zwrotu partycypacji. W 2004 roku wprowadzono przepisy, które powiązały kwotę zwrotu z aktualną wartością odtworzeniową lokalu. Mechanizm ten pozwala uwzględnić zmiany kosztów budownictwa na przestrzeni lat, dzięki czemu partycypant może odzyskać kwotę o znacznie większej sile nabywczej niż ta, którą wpłacił dekady temu. Problem w tym, że nowe zasady nie objęły automatycznie wszystkich.
Ustawodawca uzależnił stosowanie korzystniejszego mechanizmu od daty złożenia wniosku kredytowego na daną inwestycję. W praktyce oznacza to, że lokatorzy starszych budynków, których budowę finansowano przed 1 stycznia 2005 roku, są w gorszej sytuacji. Ich umowy często przewidują zwrot jedynie nominalnej kwoty partycypacji, co po 20-30 latach inflacji oznacza realną stratę finansową. Mogą dochodzić waloryzacji na drodze sądowej, ale bez gwarancji wygranej.
Kolejną barierą jest ograniczona możliwość dysponowania partycypacją. Najemca TBS nie może swobodnie sprzedać swoich praw, darować ich czy przenieść na inną osobę. Zazwyczaj wymaga to zgody towarzystwa, a zasady są często mniej przejrzyste niż w przypadku standardowego obrotu nieruchomościami.
Brak powszechnego prawa do wykupu lokalu
Podstawowym oczekiwaniem wielu mieszkańców TBS jest stworzenie realnej i powszechnej ścieżki dojścia do własności. Chociaż obowiązujące przepisy przewidują pewne mechanizmy wykupu, nie stanowią one reguły i nie obejmują wszystkich najemców, zwłaszcza tych ze starszych zasobów. Budownictwo społeczne korzystało z preferencyjnych kredytów, np. ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, co komplikuje kwestie własnościowe.
Nie oznacza to jednak, że wykup jest niemożliwy. Konieczne jest stworzenie przejrzystego systemu, który uwzględniałby wartość rynkową mieszkania, wniesioną partycypację oraz stopień spłaty kredytu zaciągniętego na budowę. Część czynszu przez lata pokrywała bowiem raty kredytowe, co stanowiło ekonomiczny wkład najemców w powstanie nieruchomości. Tego faktu nie można ignorować przy ustalaniu warunków wykupu.
Aby zabezpieczyć społeczny charakter tych mieszkań, państwo mogłoby wprowadzić mechanizmy ograniczające spekulację. Jednym z pomysłów jest np. dziesięcioletni okres ochronny, w którym sprzedaż wykupionego lokalu na wolnym rynku wiązałaby się z obowiązkiem zwrotu części uzyskanej bonifikaty. Środki pozyskane przez TBS ze sprzedaży mogłyby być przeznaczane na budowę nowych, tanich mieszkań.
Spłacony kredyt a czynsz bez zmian
Wielu najemców z niedowierzaniem odkrywa, że całkowita spłata kredytu zaciągniętego na budowę ich bloku nie prowadzi do obniżki czynszu. Dzieje się tak z powodu niejednoznacznej konstrukcji art. 28 ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Przepis ten pozwala interpretować, że suma czynszów ze wszystkich lokali w zasobie TBS ma pokrywać zobowiązania całej spółki, a nie tylko konkretnego budynku.
W praktyce prowadzi to do sytuacji, w której mieszkańcy bloku ze spłaconym kredytem finansują budowę kolejnych nieruchomości dla nowych najemców. Ich pieniądze, zamiast pokrywać koszty eksploatacji i remontów własnego budynku, służą do spłaty nowych kredytów zaciąganych przez TBS. Taka interpretacja wypacza kosztowy charakter czynszu i sprawia, że najemcy bezterminowo ponoszą koszty rozwoju spółki.
Konieczne jest doprecyzowanie przepisów, aby jednoznacznie powiązać koszty obsługi kredytu z inwestycją, na którą został zaciągnięty. Mieszkańcy powinni otrzymywać przejrzyste rozliczenia, które pokazują, jaka część ich opłat idzie na utrzymanie nieruchomości, a jaka na finansowanie innych przedsięwzięć. Spłata kredytu musi oznaczać koniec jego finansowania i rzetelną kalkulację czynszu na nowo.
