Rok 2022 może być szczególny dla osób, które myślą o zakupie własnej nieruchomości. Dwa główne czynniki będą bowiem miały wpływ na dostępność kredytów, wysokość rat oraz ceny. Jak oceniają eksperci przynajmniej w pierwszym kwartale przyszłego roku musimy bowiem liczyć się z wysoką inflacją. W listopadzie wyniosła ona niemal 8 proc., a według części analityków w najbliższych miesiącach może zbliżyć się jeszcze bardziej do poziomu 10 proc. Głównymi powodami szybszego tempa utraty wartości pieniądza są rosnące ceny energii elektrycznej i gazu. Odbiorcy indywidualni za elektryczność zapłacą bowiem o 24 proc. więcej, a za błękitne paliwo 54 proc. Firmy, odbiorcy instytucjonalni, samorządy, podwyżki mogą odczuć w jeszcze większym stopniu. Ich nie chroni bowiem Urząd Regulacji Energetyki, który zatwierdza taryfy dla konsumentów domowych.
O tym, czy i w jakim stopniu wzrosną stopy procentowe - kluczowe dla wysokości rat kredytów - dowiemy się na początku roku. Jak zauważa HRE Inventments Rada Polityki Pieniężnej sytuacji na rynku znacząco nie zmieni - ceny nieruchomości powinny nadal rosnąć. - Na rynku mieszkaniowym ściera się znacznie więcej zjawisk, których wynikiem są zmiany cen mieszkań. Na przykład głośna ostatnio inflacja przyczynia się co do zasady do tego, że rodacy płacą za mieszkania coraz więcej. Po części dzieje się tak dlatego, że wyższa inflacja powoduje wzrost kosztów wytworzenia mieszkań, a po części dlatego, że przy wyższej inflacji mamy np. większą skłonność do inwestowania w mieszkania uznawane za ochronę przed inflacją. Można te mechanizmy pokazać na konkretnych liczbach. Okazuje się bowiem, że w ostatnich latach wzrost stóp procentowych o 100 punktów bazowych (1 punkt procentowy) powodował spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań w dużych miastach o 2,5 proc. w skali roku. Z drugiej strony inflacja wyższa o 100 punktów bazowych (1 punkt procentowy) przyczyniała się do szybszego wzrostu cen mieszkań – o około 1,5 proc. rocznie - czytamy w analizie HRE. Dynamika wzrostu w roku 2022 będzie jednak, najprawdopodbniej, niższa, niż w roku 2021.
Dlaczego inflacja i wyższe stopy mogą nie zahamować popytu na mieszkania? Bez wątpienia sytuacja na rynku nieruchomości w dużej mierze zależy od sytuacji na rynku pracy. A według ekspertów płace powinny rosnąć. Taki scenariusz zakłada Narodowy Bank Polski, który przewiduje, że - statystycznie rzecz biorąc - wynagrodzenia w przyszłym roku wzrosną o 8,2 proc. Zatrudnienie zwiększy się minimalnie - o 0,2 proc. - ale przecież jeszcze niedawno, gdy pandemia COVID-19 paraliżowała gospodarkę, obawialiśmy się raczej wzrostu bezrobocia.
HRE podkreśla znaczenie działań funduszy inwestycyjnych (często zagranicznych), które pompują miliardy w rodzimy rynek mieszkaniowy. Skupują całe bloki, osiedla, a nawet czołowe firmy deweloperskie budując w ten sposób swoje portfele mieszkań na wynajem w Polsce.
Barto Turek, ekspert HRE Investments, zauważa, że w wyniku podwyżek stóp procentowych raty kredytów już zdrożały. Jego zdaniem lada moment pójdą w górę ponownie. I to sporo, bo o 25 proc. - Gdyby tego było mało, to najpewniej wciąż nie jest to kres podwyżek. Aktualne prognozy sugerują, że średnia rata w 2022 roku może być jeszcze o 5-10 proc. wyższa niż dziś. Jedynym pocieszeniem jest fakt, że zmiany, które zaszły dotychczas, były już większą częścią zapowiadanych podwyżek. Jeśli więc rynkowe prognozy się sprawdzą, to najgorsze już za nami - wyjaśnia ekspert.
To wpływa na statystyczną zdolność kredytową. W przypadku trzyosobowej rodziny, w której dwie pracują, zarabiając średnią krajową, w zeszłym roku maksymalna wysokość kredytu mogła wynieść 700 tys. zł. W wyniku zmian na rynku dziś jest to już o ok. 150 tys. zł mniej. Polacy muszą więc szykować się na wyższe raty, mniejszą zdolność kredytową, oraz niepewność. Nie wiadomo bowiem, jak głębokie będą zmiany stóp procentowych, jak wysoka będzie inflacja i jak długo się utrzyma.
