Rynek nieruchomości w ciągu ostatnich kilkudziesięciu miesięcy w zasadzie tylko rósł. Liczba oddawanych mieszkań, wydawanych pozwoleń, a przede wszystkim ceny, w wielu przypadkach obrazowane były przez coraz większe liczby. Czy deweloperzy mają opracowane scenariusze na wypadek wzrostu cen, który przekracza przyjęte przez nich bezpieczne granice? Można przecież bowiem wyobrazić sobie hipotetyczną sytuację, w której od podpisania umowy do oddania mieszkania do użytku, ceny wzrosną o kilkadziesiąt procent.
Jak zauważa agencja Newseria prognozy czynników, które mogą spędzić sen z powiek zarówno deweloperom, jak i przyszłym właścicielom, czy inwestorom jest m. in. inflacja. Oczekiwania dla polskiej gospodarki z nią związane w 2022 roku nie napawają optymizmem. Szybko drożejące surowce energetyczne w połączeniu z zawirowaniami wywołanymi wojną w Ukrainie z dużym prawdopodobieństwem przełożą się na dalszy wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych.
nflacja w lutym nieco wyhamowała – według danych Głównego Urzędu Statystycznego wyniosła 8,5 proc. w ujęciu rocznym. W styczniu wskaźnik ten kształtował się na poziomie 9,4 proc. i był najwyższy od ponad 21 lat. Nie mamy jednak dużych powodów do optymizmu – spadek jest efektem działania uruchomionej 1 lutego rządowej Tarczy Antyinflacyjnej 2.0 i ma charakter tymczasowy. Ekonomiści są zgodni, że niebawem wrócimy do dwucyfrowych odczytów. Według prognoz Narodowego Banku Polskiego inflacja w 2022 roku wyniesie 10,8 proc., ze szczytem w III kwartale (12,1 proc.). Będzie to przekładać się na rosnące koszty materiałów budowlanych, a w konsekwencji również na ceny mieszkań.
Na trwające od miesięcy podwyżki stawek surowców energetycznych nakładają się również wydarzenia za wschodnią granicą. Dynamika działań militarnych, politycznych i gospodarczych utrudnia formułowanie długoterminowych prognoz dla segmentu nieruchomości, jednak już teraz można stwierdzić, że wojna w Ukrainie będzie miała dla niego wyraźne skutki. Według danych Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej w 2021 r. w sektorze budownictwa na podstawie tzw. oświadczeń o powierzeniu pracy i zezwoleń na pracę pracowało ok. 373 tys. Ukraińców (+21 proc. r/r), co stanowi blisko 80 proc. zatrudnionych w ten sposób osób z zagranicy. Od momentu wybuchu konfliktu tysiące pracowników z Ukrainy opuściły place budów. Podobna sytuacja ma miejsce w transporcie i logistyce, gdzie byli zatrudniani jako kierowcy. Po ustabilizowaniu sytuacji obywatele Ukrainy zaczną wracać do pracy, ale może dojść do opóźnień w realizacjach inwestycji, co z kolei wpłynie na powiększanie luki podażowej na rynku mieszkaniowym.
Kolejnym problemem będą także rosnące ceny materiałów budowlanych, które drożały jeszcze przed rosyjską agresją w Ukrainie. Według Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa czeka nas dalsza aprecjacja stawek ropy naftowej, miedzi, aluminium i rud żelaza, co przełoży się na wyższe koszty produkcji asfaltu, kabli i przewodów elektrycznych, wyrobów stalowych oraz konstrukcji aluminiowych.
Drożejące surowce energetyczne zwiększą również stawki za produkcję materiałów oraz w istotny sposób podwyższą nakłady na eksploatację maszyn i sprzętu budowlanego. Nie bez znaczenia pozostanie fakt, że w ostatnich latach Polska importowała z Ukrainy, Rosji i Białorusi duże ilości stali, cementu i kruszyw do produkcji betonu.
W obliczu postępującej inflacji, rosnących kosztów wykonawstwa i związaną z nimi możliwością opóźnień na budowach deweloperzy mogą zabezpieczać się przed utratą rentowności inwestycji, wprowadzając do umów deweloperskich klauzule waloryzujące ceny mieszkań, oparte np. o oficjalne wskaźniki GUS.
Niektórzy deweloperzy mogą zdecydować się na waloryzację. Czynników, które sugerują zgodne z kontraktem negocjowanie cen może być jednak więcej. Rosnące stopy procentowe, niepokojąca sytuacja za wschodnią granicą, galopujące ceny surowców energetycznych, mogą w końcu odcisnąć swoje piętno na branży. Nikt nie wie bowiem, jak rozwinie się sytuacja w najbliższych miesiącach, jak decyzje poszczególnych państw wpłyną na ceny surowców, energii, paliw. Warto tę niepewność wkalkulować w swoje plany inwestycyjne.
