W Polsce trwa legislacyjny wyścig, którego stawką jest przyszłość rynku tzw. najmu krótkoterminowego (Short-Term Rental – STR). Z jednej strony mamy zniecierpliwionych mieszkańców centrów dużych miast, którzy skarżą się na hałas i "hotelizację" bloków mieszkalnych. Z drugiej – właścicieli apartamentów, dla których wynajem turystom to lukratywne źródło dochodu, często znacznie przewyższające zyski z najmu tradycyjnego.
Do gry wchodzą politycy, kładąc na stole propozycje, które mogą drastycznie ograniczyć swobodę dysponowania własnością. Najbardziej radykalny pomysł zakłada, że o tym, czy w danym mieszkaniu mogą przebywać turyści, zdecydują w głosowaniu sąsiedzi.
Zanim przejdziemy do szczegółów politycznych batalii, warto zdefiniować przedmiot sporu. Najem krótkoterminowy to usługa polegająca na udostępnianiu lokalu mieszkalnego (lub jego części) turystom na okres krótszy niż 30 dni. To model spopularyzowany przez gigantów technologicznych takich jak Airbnb, Booking.com czy Vrbo.
Dla turysty to atrakcyjna alternatywa dla hotelu – często tańsza, oferująca dostęp do kuchni i "lokalny klimat". Dla właściciela nieruchomości to szansa na wysoką stopę zwrotu (ROI). W popularnych lokalizacjach w Krakowie, Warszawie czy Gdańsku, zysk z najmu na doby może być nawet dwu- lub trzykrotnie wyższy niż z wynajmu długoterminowego studentom czy rodzinom.
Jednak medal ma drugą stronę. Zjawisko to prowadzi do szeregu problemów społecznych i ekonomicznych:
- Uciążliwość dla sąsiadów: Ciągła rotacja gości, imprezy, hałas walizek na klatkach schodowych i obniżone poczucie bezpieczeństwa stałych mieszkańców.
- Wzrost cen nieruchomości: Inwestorzy skupują mieszkania pod wynajem, podbijając ceny metra kwadratowego, co wypycha z rynku osoby szukające lokum na własne potrzeby.
- Wyludnianie centrów: Zjawisko znane z miast zachodnich, gdzie historyczne centra zamieniają się w skanseny dla turystów, pozbawione lokalnych usług i stałych mieszkańców.
Polska nie jest pionierem w walce z niekontrolowanym rozrostem rynku STR. Wiele krajów europejskich od lat wdraża drastyczne ograniczenia, a ich doświadczenia mogą być drogowskazem dla naszych ustawodawców.
Najbardziej jaskrawym przykładem jest Hiszpania, gdzie problem "overtourismu" (nadmiernej turystyki) doprowadził do masowych protestów mieszkańców. W Barcelonie władze zapowiedziały całkowity zakaz wynajmu mieszkań turystom do 2028 roku. Obecnie nie wydaje się tam nowych licencji, a istniejące mają wygasnąć. Na Wyspach Kanaryjskich czy Balearach lokalne społeczności domagają się limitów, argumentując, że turystyka niszczy tkankę społeczną i winduje ceny czynszów do poziomów nieosiągalnych dla pracowników sektora usług.
Podobne kroki podjął Nowy Jork, wprowadzając we wrześniu 2023 roku przepisy, które de facto zdelegalizowały większość ofert na Airbnb. Wymagają one, aby gospodarz był obecny w mieszkaniu podczas pobytu gości, a wynajem całego apartamentu na mniej niż 30 dni jest zabroniony. W Berlinie od lat obowiązuje tzw. Zweckentfremdungsverbot – zakaz zmiany przeznaczenia lokali mieszkalnych, który wymusza uzyskanie specjalnego numeru rejestracyjnego.
Polska 2050: Sąsiad zdecyduje o twoim biznesie
Na polskim gruncie najbardziej restrykcyjną propozycję przedstawia obecnie Polska 2050. Ugrupowanie to chce oddać narzędzia kontrolne bezpośrednio w ręce wspólnot mieszkaniowych i samorządów.
– Czas ucywilizować najem krótkoterminowy. Dać prawo mieszkańcom do decydowania o tym czy i na jakich zasadach taki najem może mieć miejsce w ich bloku czy kamienicy – zapowiedziała w mediach społecznościowych Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej.
Projekt, o którym donoszą media, zakłada szereg mechanizmów, które mogą "zmrozić" rynek:
- Weto wspólnoty: Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe miałyby uzyskać prawne umocowanie do podejmowania uchwał o całkowitym zakazie lub ograniczeniu usług najmu krótkoterminowego w danym budynku. To rewolucja w pojmowaniu prawa własności, dająca kolektywowi mieszkańców wpływ na sposób użytkowania prywatnego lokalu.
- Uprawnienia samorządów: Rady gmin mogłyby uchwalać lokalne prawo ograniczające najem na określonym terenie (np. w ścisłym centrum). Mowa tu o limitach dni w roku, w których lokal może być wynajmowany, a nawet o limitach osób przypadających na metr kwadratowy.
- System kar i kontroli: Projekt zakłada zaangażowanie Krajowej Izby Skarbowej (KIS) oraz władz lokalnych w proces kontrolny. Za naruszenie przepisów – np. wynajem mimo zakazu wspólnoty – właścicielom groziłyby dotkliwe kary finansowe.
Według doniesień medialnych, projekt ten miał trafić do Marszałka Sejmu na początku listopada. Jest to odpowiedź na rosnące niezadowolenie elektoratu wielkomiejskiego, który coraz głośniej domaga się "prawa do miasta" i spokoju we własnym domu.
Rządowy dwugłos: Ministerstwo Sportu pracuje wolniej
Równolegle do inicjatywy poselskiej Polski 2050, trwają prace nad projektem rządowym, prowadzonym przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Co ciekawe, prace te toczą się w bólach od lat – temat podjął jeszcze rząd Prawa i Sprawiedliwości w 2018 roku, jednak nigdy nie sfinalizował legislacji. Obecna koalicja rządząca kontynuuje te wysiłki, choć w innym tempie niż partia Szymona Hołowni.
Wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś zapowiedział, że projekt ustawy regulującej ten rynek ma zostać zgłoszony do wykazu prac legislacyjnych rządu do 19 listopada. Jednak droga do uchwalenia prawa jest długa.
– Po pracy w Radzie Ministrów, mam nadzieję że na przełomie tego i przyszłego roku będziemy mogli te przepisy prezentować w polskim parlamencie – mówi wiceminister Raś.
Słowa te sugerują, że rządowa wersja przepisów może ujrzeć światło dzienne dopiero na przełomie 2025 i 2026 roku (zgodnie z harmonogramem prac legislacyjnych przytaczanym w źródłach branżowych). To stawia pod znakiem zapytania spójność koalicji w tym temacie. Czy wygra "szybka ścieżka" poselska Polski 2050, czy bardziej stonowana, konsultowana z branżą turystyczną ścieżka rządowa?
Co to oznacza dla twojego portfela? Analiza skutków
Zapowiedzi polityków wywołały popłoch wśród inwestorów. Osoby, które zakupiły mieszkania w celach inwestycyjnych, często posiłkując się kredytem hipotecznym, muszą liczyć się z ryzykiem utraty płynności finansowej. Jeśli wspólnota mieszkaniowa przegłosuje zakaz najmu, właściciel zostanie zmuszony do przejścia na rynek najmu długoterminowego, gdzie stopy zwrotu są niższe, a ochrona lokatora znacznie silniejsza (ustawa o ochronie praw lokatorów).
Dla rynku nieruchomości może to oznaczać:
- Korektę cen mieszkań w centrach: Jeśli inwestowanie pod Airbnb stanie się ryzykowne lub niemożliwe, spadnie popyt na lokale w turystycznych "hot spotach". Może to doprowadzić do lokalnych spadków cen transakcyjnych.
- Rozwój szarej strefy: Restrykcyjne prawo często rodzi pokusę jego omijania. Możemy spodziewać się prób ukrywania działalności komercyjnej pod płaszczykiem "użyczania mieszkania rodzinie" lub unikania oficjalnych platform rezerwacyjnych.
- Wzrost cen hoteli: Ograniczenie podaży tanich noclegów w prywatnych mieszkaniach to doskonała wiadomość dla branży hotelarskiej. Mniejsza konkurencja zazwyczaj przekłada się na wyższe stawki za dobę hotelową.
- Branża short term rental (STR) ma powody do niepokoju także z innego powodu. Skuteczność Polski 2050 w forsowaniu rozwiązań prorynkowych (jak np. jawność cen transakcyjnych) pokazuje, że ugrupowanie to potrafi być determinowane. Jeśli dojdzie do sojuszu z ruchami miejskimi i lewicą, restrykcje mogą być bardzo surowe.
Jak przygotować się na zmiany?
Jeśli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem krótkoterminowy lub planujesz taką inwestycję, obecna sytuacja wymaga rewizji strategii. Oto co warto wziąć pod uwagę:
- Sprawdź nastawienie wspólnoty
- Zanim kupisz mieszkanie "pod turystę", zorientuj się, jaki jest klimat we wspólnocie. Czy w budynku jest dużo takich lokali? Czy są skargi? Jeśli projekt Polski 2050 wejdzie w życie, to relacje z sąsiadami będą kluczowe dla twojego biznesu.
- Dywersyfikacja przychodów
- Oblicz rentowność inwestycji przy założeniu najmu długoterminowego. Jeśli "spinają się" tylko przy stawkach dobowych, ryzyko inwestycyjne jest obecnie bardzo wysokie. Rozważ model hybrydowy (najem dla studentów w roku akademickim, turystyczny w wakacje) – choć i tu nowe przepisy mogą wprowadzić ograniczenia.
- Legalność ponad wszystko
- Rząd zapowiada zaostrzenie kontroli skarbowych. Upewnij się, że odprowadzasz podatki rzetelnie i zgłaszasz działalność. W nowym reżimie prawnym, "wpadka" podatkowa może być pretekstem do nałożenia administracyjnego zakazu działalności.
- Śledź lokalne uchwały
Projekt zakłada dużą rolę samorządów. To, co będzie dozwolone w Gdańsku, może być zakazane w Sopocie. Inwestorzy będą musieli stać się ekspertami od prawa miejscowego.
Co dalej?
Niezależnie od tego, czy wygra projekt poselski, czy rządowy, era całkowitej swobody w najmie krótkoterminowym w Polsce dobiega końca. Trend europejski jest jednoznaczny: prawo do mieszkania i spokoju sąsiadów zaczyna być stawiane wyżej niż prawo do maksymalizacji zysku z kapitału. Dla turystów może to oznaczać droższe wakacje, dla mieszkańców – cichsze klatki schodowe, a dla inwestorów – konieczność gruntownego przemodelowania biznesu.
Ostateczny kształt przepisów zależeć będzie od parlamentarnej arytmetyki. Warto pamiętać, że wielu polityków również posiada nieruchomości na wynajem, co może wpływać na ich skłonność do wprowadzania radykalnych zakazów. Niemniej, machina legislacyjna ruszyła i trudno będzie ją zatrzymać.
Warto zaznaczyć, że zmiana prawa wciąż jest tylko projektem i nie wiadomo, czy i kiedy wejdzie w życie oraz jaki będzie ostateczny kształt przepisów.
