Przepisy ustawy o VAT nie zawierają szczególnych zasad powstawania obowiązku podatkowego oraz wystawiania faktur dotyczących usług pośrednictwa wynajmu.
Zatem dla świadczenia usług pośrednictwa w wynajmie obowiązek podatkowy, oraz termin wystawienia faktur powstaje na zasadach ogólnych. Zgodnie z zasadą ogólną obowiązującą od 1 stycznia 2014 r. obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.
W przypadku otrzymania całości lub części zapłaty przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi także powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do zapłaconej kwoty, z chwilą otrzymania zapłaty (lub jej części) przy czym zapłatą jest szczególności: przedpłata, zaliczka, zadatek, rata, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.
Obecnie fakturę podatnik ma obowiązek wystawić na żądanie nabywcy towaru lub usługi, chyba że sprzedaż, dostawa towarów lub świadczenie usług, dokonywana jest przez niego na rzecz innego podatnika VAT, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem. Zgodnie zaś z art. 106i ust. 1 i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT, fakturę wystawia się:
- nie wcześniej niż 30. dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi,
- nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano dostawy towaru lub wykonano usługę.
W przypadku otrzymania zaliczki fakturę potwierdzającą jej otrzymanie wystawia się:
- nie wcześniej niż 30. dnia przez jej otrzymaniem,
- nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano zaliczkę.
Przepisy odwołują się do wykonania usługi. Dla określenia momentu wykonania usługi decydująca powinna być treść umowy, jaka wiąże strony. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się wobec klienta do dokonywania dla niego za wynagrodzeniem czynności faktycznych zmierzających do skojarzenia kontrahentów i zawarcia między nimi umowy m.in. najmu lub sprzedaży nieruchomości, klient dodatkowo może także powierzyć pośrednikowi wyłączne pośrednictwo. Zasadniczo należy uznać, że zgodnie z zasadą swobody umów, umowa pośrednictwa określona Kodeksem cywilnym jest umową starannego działania. Zatem dla jej wykonania nie jest niezbędne osiągnięcie skutku w postaci zawarcia umowy najmu czy sprzedaży nieruchomości, którą obsługuje pośrednik.
Umowa pośrednictwa określona ustawą jest co prawda umową starannego działania, którą strony są władne jednak przekształcić w umowę rezultatu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2010 r., sygn. akt: IV CSK 464/09). Sąd Najwyższy orzekł w tym wyroku, że strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego.
Ocena tego czy pośrednik wykonał swoje zobowiązanie powinna uwzględniać jego umownie określone obowiązki oraz ogólne kryteria wskazanych w art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego, a wymagany stopień staranności związany jest zawodowym charakterem działalności pośrednika, pośrednik zawiera umowę z klientem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego).
- art. 19a ust. 1, art. 106b ust. 1 pkt 1, art. 106i ust. 1, ust. 7 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.),
- art. 56, art. 3531, art. 354 § 1, art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego,
- art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.).
