Zakładając, że pod późniejszy wynajem kupujemy najpopularniejsze wśród najemców i najłatwiejsze do wynajęcia mieszkanie dwupokojowe, o metrażu do 50 m kw. w największych miastach (Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Kraków, Poznań, Łódź) wydamy na nie około właśnie około 250.000 zł. Wg NBP średnia cen transakcyjnych z rynku wtórnego dla wyżej wymienionych lokalizacji wynosiła w II kwartale 5500 zł/ m kw. W zależności od średnich cenowych nasz wynajmujący zaopatrzy się właśnie w mieszkanie o metrażu 40 - 55 m kw.
Roczną stopę zwrotu obliczamy mnożąc miesięczne przepływy finansowe (czynsz najmu minus koszty) x liczba miesięcy w roku, kiedy mieszkanie jest wynajęte. Następnie iloczyn dzielimy przez całą zainwestowaną w mieszkanie kwotę i całość mnożymy razy 100 procent.
Należy zaznaczyć, że przez pojęcie przepływów finansowych rozumiemy nie tylko czynsz najmu, ale również te elementy, które możemy zaliczyć jako koszty. Zestaw kosztów może być bardzo różny, ale na nasze potrzeby uznajmy, że obciążeniem będzie 8,5 procentowa ryczałtowa stawka podatku od najmu. Uznamy też, że w jednym, wakacyjnym miesiącu mieszkanie stoi puste.
W Warszawie czynsze najmu są największe. Średnia stawka za metr kwadratowy w WGN wynosi obecnie 40 zł, co oznacza, że czynsz za 45 metrowe mieszkanie wyniesie 1800 zł miesięcznie.
Daje to roczny przychód (11 miesięcy wynajmu) wynoszący 18117 zł netto (z odliczoną kwotą podatku. Uzyskujemy roczną stopę zwrotu wynoszącą 7,2 proc.
We Wrocławiu, ze średnią stawką najmu, wynoszącą w WGN 35 zł, przeciętny miesięczny czynsz za 45 metrów wyniesie 1575 zł. Roczna stopa zwrotu kształtuje się natomiast na poziomie 6,3 proc.
W Krakowie, stawka najmu jest praktycznie taka sama jak we Wrocławiu - 35 zł od metra. Tak więc dla nieruchomości wartej 250000 zł roczna stopa zwrotu również wyniesie około 6,3 proc.
Nieco mniej zarobimy w Gdańsku. Tutaj stawka za metr kwadratowy wynajmowanego mieszkania wynosi 30 zł, a więc miesięczny czynsz za 45 metrów to 1350 zł. Roczna przychód pomniejszony o podatek to nieco ponad 13 tys. zł, a stopa zwrotu równa się w tym przypadku 5,4 proc.
W Poznaniu przeciętne stawki najmu są dużo niższe, niż we Wrocławiu i Warszawie. Wynoszą w WGN około 25 zł, co oznacza, że w naszym przypadku miesięczny czynsz wynosiłby nieco ponad 1100 zł, a przychód roczny minus podatek równałby się 11324 zł. Stopa zwrotu przy takim wyniku to 4,5 proc.
Jak więc widzimy najbardziej opłacalnym rynkiem najmu jest Warszawa. Należy jednak pamiętać, że wyliczenie, które tu przeprowadziliśmy jest czysto poglądowe i ma raczej pokazywać "rząd wielkości" o który chodzi. By najem bowiem był dochodowy trzeba wybrać nieruchomość z jednej strony jak najtańszą, ale z drugiej dobrze zlokalizowaną, o dobrym standardzie i perspektywiczną jeśli chodzi o cenę. W Warszawie, gdzie średnia cen transakcyjnych z rynku wtórnego wynosi wg NBP - 6800 zł, może okazać się ciężko kupić atrakcyjne mieszkanie w cenie 250000 zł.
Przeciętna wartość 45 metrów wynosiłaby w tym przypadku 300.000 zł, co oznacza, że uzyskujemy już tylko niecałe 6 proc. stopy zwrotu rocznie. Z kolei w Poznaniu wynik ten może być dużo lepszy, bowiem wg NBP mieszkania kosztują tam przeciętnie 4500 zł/m kw., a więc wartość zainwestowanego kapitału za 45 metrów wynosiłaby 202000 zł, a stopa zwrotu w ciągu roku kształtowałaby się na poziomie 5,6 proc.
Oprócz specyfiki lokalnych rynków, przy obliczaniu stopy zwrotu z najmu należy również pamiętać o innych dodatkowych kosztach: remonty mieszkania, opłaty lokalne (podatek od nieruchomości), ubezpieczenie itp.
