Właściciel gruntu jest właścicielem budowli
To co jest z gruntem trwale związane, jest własnością właściciela gruntu (zasada superficies solo cedit ). Z mocy samego prawa zatem właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, choćby nawet nie przyczynił się do jego powstania art. 48 i 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. 2014 r. poz. 121). Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, a własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.
Przedsiębiorca, który wybuduje cokolwiek na cudzym gruncie, jest jedynie właścicielem poniesionych nakładów na tę budowę. Może jednak uwzględnić poniesione nakłady w swoich rozliczeniach podatkowych.
W szcególności może doknywać amortyzacji poniesionych nakładów. W tym celu musi prawidłowo zakwalifikować je do odpowiedniej grupy KŚT. Nalezy pamiętać, że w KŚT za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. W związku z powyższym, tzw. "obiekty pomocnicze" obsługujące dany budynek, np. chodniki, dojazdy, podwórka, place, ogrodzenia, studnie, itp. wlicza się w skład budynku. Z kolei "obiekty pomocnicze", obsługujące więcej niż jeden budynek, należy zaliczać do właściwych rodzajów zgodnie z ich przeznaczeniem.
Zatem jeśli droga, parking czy plac związane są funkcjonalnie z jednym budynkiem, koszty poniesione na ich budowę zwiększają wartość budynku i podlegają amortyzacji według stawki właściwej dla budynku. Nie jest przy tym istotne aby budynek i "obiekt pomocniczy" były oddane do użytku w tym samym czasie.
Jeśli jednak umożliwiają one użytkowanie więcej niż jednego budynku, będą amortyzowane jako odrębne środki trwałe. W takiej sytuacji budowla w postaci drogi, przejazdu, parkingu lub placu będzie mieścić się w 2 grupie KŚT, pod pozycją 220 - Autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe.
Amortyzacja podatkowa
Zgodnie z art. 16a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r., poz. 851 ze zm.), amortyzacji podlegają również, niezależnie od przewidywanego okresu uż ywania budynki i budowle wybudowane na cudzym gruncie. W związku z powyższym, drogę, parking lub plac wybudowany na cudzym gruncie traktujemy jak normalny środek trwały i amortyzujemy według zwykłych zasad, czyli z zastosowaniem ustawowych stawek amortyzacyjnych.
Wskazanych budowli na gruncie podatkowym nie można natomiast amortyzować jako inwestycji w obcym środku trwałym. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 16j ust. 4, pozwalają na to jedynie w przypadku inwestycji w obcych budynkach (lokalach) lub budowlach oraz w przypadku inwestycji w obcych środkach trwałych kwalifikowanych do grupy 3-6 i 8 KŚT. Droga lub parking jest zaś inwestycją na cudzym gruncie, a więc nie w cudzym budynku, budowli lub jakimkolwiek środku trwałych zaliczanym do grupy 3-6 i 8 KŚT.
Jak wspomniano już wcześniej, nakłady na budowę drogi lub parkingu związanego z jednym budynkiem, kwalifikowane są jako zwiększenie wartości tego budynku, w związku z czym przy nowych inwestycjach, w ramach tego budynku, będą amortyzowane według stawki 2,5%. W przypadku zaś klasyfikacji jako odrębny środek trwały, właściwa roczna stawka amortyzacyjna przewidziana w wykazie stanowiącym załącznik do ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dla grupy 220 KŚT wynosi 4,5%.
Parking przy cudzym budynku
Ciekawy problem powstaje, gdy parking, droga lub plac wybudowane na cudzym gruncie są związane z jednym obiektem (np. pawilon handlowy), jednak obiekt ten jest własnością innego podmiotu. Co do zasady, KŚT kwalifikuje w takich sytuacjach taki parking jako część składową obiektu, jednak z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, kwestia tego czy parking będzie odrębnym środkiem trwałym, czy częścią składową innego obiektu należy rozpatrywać także w kontekście podmiotu, który poniósł nakłady na ich budowę. Skoro zatem parking został wybudowany przez inny podmiot, niż ten, który wybudował budynek, pomimo tego, że parking związany jest z jednym obiektem, będzie stanowił odrębny środek trwały.
