Sytuacja na rynku warszawskim rynku nieruchomości w 2023 roku
To jak zachowywał się rynek w mijającym roku było dla wielu osób prawdziwym zaskoczeniem. Mało kto pamięta, że rozpoczął się on w dość minorowych nastrojach. Na skutek podwyżek stóp procentowych jakie rozpoczęły się jeszcze w 2021 r. oraz wprowadzenia przez Komisję Nadzoru Finansowego restrykcyjnych zasad obliczania zdolności kredytowej nastąpiło zatrzymanie akcji kredytowej. Sytuacji nie uratowali klienci gotówkowi, którzy powstrzymywali się z zakupami licząc na spadek cen. Popyt w pierwszym półroczu był więc na niskim poziomie. Na szczęście wzrost rat kredytów nie doprowadził do masowej wyprzedaży nieruchomości, co było zasługą wprowadzenia wakacji kredytowych. Tym co charakteryzowało sytuację na warszawskim rynku nieruchomości w pierwszych miesiącach mijającego roku był więc niski wolumen obrotów, przy jednoczesnej stabilizacji cen. Zaczęła się ona zmieniać dopiero późną wiosną, kiedy to do akcji wkroczyły osoby poszukujące mieszkań spełniających kryteria zapowiadanego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Sytuacja uległa odwróceniu na początku lipca wraz z jego wejściem w życie. Długo tłamszony popyt wówczas po prostu eksplodował. W połączeniu ze spadkiem podaży, wynikającej z zamrożenia nowych inwestycji, doprowadziło to do tego, że mieszkania spełniające parametry programu Bezpieczny Kredyt 2% zostały wykupione. Konsekwencją wyprzedania najtańszych lokali był szybki wzrost cen nieruchomości. Według danych NBP w III kwartale 2023 r., w porównaniu do III kwartału 2022 r., urosły one aż o 8,9%. Dynamika ich wzrostu była zatem szybsza od inflacji. Średnia cena transakcyjna mieszkania na koniec III kwartału wyniosła na rynku pierwotnym 13 980 zł a na rynku wtórnym 12 628 zł.
Perspektywy warszawskiego rynku nieruchomości w roku 2024
Przewidywania dotyczące warszawskiego rynku nieruchomości są zróżnicowane. Eksperci banku Credit Agricole przewidują dalszy wzrost cen na poziomie 5,8%. Uzasadniają to niską podażą, która wynika z niewielkiej liczby rozpoczynanych w latach ubiegłych inwestycji. Ich zdaniem sytuacja na stołecznym rynku nieruchomości ma ulec stabilizacji dopiero w 2025 r. Według analityków warszawskiej Agencji Nieruchomości Cosmopolitan będzie ona natomiast przede wszystkim od tego, czy zostanie utrzymamy program Bezpieczny Kredyt 2%. Jeśli nowy rząd nie zdecyduje się na jego kontynuowanie oraz nie wprowadzi innej formy wsparcia kredytobiorców to doprowadzi to spadku popytu. W takim przypadku brak taniego pieniądza zderzy się z relatywnie wysokimi cenami nieruchomości. Mieszkania są rzeczywiście relatywnie drogie, zaś wskaźniki ich dostępności od kilku lat spadają. Jeszcze pod koniec 2021 r. przeciętny warszawiak mógł pozwolić sobie na nabycie 0,74, w ubiegłym roku było to 0,69, a obecnie tylko 0,66 metra kwadratowego. Bez napływu taniego pieniądza nie będzie zatem potencjału do dalszych dalszych wzrostów cen mieszkań. Na sytuacje będzie miało także wpływ odbudowywanie się strony popytowej. Wzrost obrotów, na rynku nieruchomości, jaki nastąpił w drugim półroczu bieżącego roku, spowodował odmrożenie wstrzymywanych do tej pory inwestycji. We wrześniu 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę aż o 40% większej liczby mieszkań niż w analogicznym miesiącu roku poprzedniego. Lokale te, mimo że są w trakcie budowy, zaczynają już trafiać na rynek. Stan nierównowagi miedzy podażą a popytem powinien się zatem zacząć zmniejszać.
Czy czekają nas wzrosty, czy spadki cen?
Jeśli po Nowym Roku program Bezpieczny Kredyt 2% będzie dalej kontynuowany lub jeśli dojdzie do znaczącego spadku stóp procentowych to ceny mieszkań mogą znowu pójść w górę. Być może, tak jak prognozują analitycy Banku Credit Agricole, będzie to nawet wzrost o ponad 5%. Jeśli programy wsparcia kredytobiorców zostaną wygaszone a stopy procentowe będą utrzymane na dotychczasowym poziomie to czekać nas powinna stabilizacja. Jest natomiast mało prawdopodobne j, żeby ceny zaczęły spadać. Wynika to z kliku czynników. Po pierwsze mieszkań w Warszawie cały czas brakuje. Po drugie, w naszym kraju osiedliło się na stałe co najmniej kilkaset tysięcy obywateli Białorusi i Ukrainy. Duża część z nich zamieszkała w stolicy i będzie poszukiwała dla sobie mieszkania. Po trzecie, ceny materiałów budowlanych, mimo niewielkiego spadku jaki miał miejsce w listopadzie, a także koszty usług remontowo-budowlanych pozostają na wysokim poziomie. Trudno więc oczekiwać, żeby deweloperzy byli w stanie znacząco obniżyć ceny mieszkań. Bardziej prawdopodobne jest, że w razie spadku popytu zamrożą oni realizowane inwestycje. Wycofanie programu wsparcia kredytobiorców, przy jednoczesnym utrzymaniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie, doprowadzi naszym zdaniem do ustabilizowania się cen nieruchomości na obecnym poziomie.