Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności, obywatel opuszczający miejsce pobytu stałego ma obowiązek się wymeldować. Spoczywa to w pierwszej kolejności na osobie zameldowanej. Uważa się go za wypełniony, jeśli zostanie złożony stosowny wniosek w formie papierowej lub elektronicznej. Wymeldowanie następuje też automatycznie w momencie zameldowania w nowym miejscu. Przekonała się o tym właścicielka mieszkania, w którym zameldowany był jej "wujek". I chociaż nie było z nim kontaktu i z lokalu nie korzystał, był "obecny" w dokumentach. To skomplikowało sprawę sprzedaży.
Jak wyjaśnia Kamila Gierus-Lenczner, radczyni prawna, cytowana przez portal Bankier, samo zameldowanie nie daje jednak żadnych praw do nieruchomości. Nie ogranicza też możliwości sprzedaży lokalu przez właściciela. Notariusz przygotowujący umowę sprzedaży powinien jednak dysponować dokumentem potwierdzającym brak osób zameldowanych lub zaświadczeniem o odmiennym stanie. Taki dokument wydaje urząd miasta.
A co, gdy osoba zameldowana nie chce się dobrowolnie wymeldować? Ustawa daje właścicielowi możliwość złożenia wniosku o wymeldowanie jej z urzędu, jeśli faktycznie opuściła lokal i nie dopełniła obowiązku wymeldowania. W takich przypadkach organ gminy musi jednak dokładnie zbadać, czy osoba rzeczywiście wyprowadziła się na stałe i czy zrobiła to dobrowolnie.
W ocenie sądu, jak podaje Bankier.pl, kluczowe jest ustalenie zamiaru danej osoby. Musi być on poparty obiektywnymi okolicznościami, jak choćby koncentracja interesów życiowych w innym miejscu, brak rzeczy osobistych w mieszkaniu czy kluczy do niego. Nie można też mówić o dobrowolnym opuszczeniu lokalu, jeśli osoba została z niego usunięta pod przymusem lub na mocy nakazu sądowego.
Jeśli urząd gminy wyda decyzję o wymeldowaniu wbrew woli lokatora, ten może się od niej odwołać. Ostatecznie spór rozstrzygnie sąd administracyjny. Nawet długotrwały pobyt poza lokalem, np. w związku z pracą czy wyjazdem za granicę, nie przesądza automatycznie o zerwaniu z nim więzi. Opuszczenie musi mieć charakter trwały i wiązać się z przeniesieniem centrum życiowego w inne miejsce.
Choć droga do pozbycia się niechcianego lokatora poprzez sprzedaż mieszkania nie jest prosta, to przepisy dają taką szansę. Kluczowe jest wykazanie przed urzędem gminy, że osoba faktycznie i dobrowolnie wyprowadziła się z lokalu. Nie warto jednak robić tego na siłę, gdyż zawsze istnieje ryzyko, że sąd stanie po stronie lokatora. Najlepszym rozwiązaniem jest polubowne przekonanie go do złożenia wniosku o wymeldowanie.
Więcej prawnych problemów
Problemów prawnych, które komplikują życie właścicielom nieruchomości, jest więcej. Chodzi m.in. o przepisy dotyczące eksmisji. W Polsce prawo przewiduje szczególną ochronę praw lokatora, co w praktyce znacząco utrudnia pozbycie się "kłopotliwego" najemcy, nawet jeśli ten zalega z czynszem lub z innych powodów narusza ustalenia umowy najmu.
Procedura eksmisyjna jest złożona i czasochłonna: właściciel musi najpierw uzyskać sądowy nakaz opuszczenia lokalu, a następnie skierować wniosek do komornika sądowego o przeprowadzenie eksmisji. Komornik ma obowiązek wstrzymać czynności, jeśli dłużnikowi nie zapewniono lokalu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia. To z kolei jest zadaniem gminy, która często z braku dostatecznych zasobów mieszkaniowych nie wywiązuje się z tego obowiązku latami. W ten sposób lokator zyskuje swoistą ochronę przed usunięciem, nawet jeśli zajmuje lokal bezprawnie.
Właściciel natomiast ponosi koszty postępowania sądowego oraz egzekucyjnego, a do tego jest pozbawiony możliwości korzystania ze swej własności i czerpania z niej pożytków.
Fot. Alexander Zvir
