Bartosz Turek, ekspert HREIT, w swojej analizie sugeruje, że gdyby banki były zmuszone do składania dokładnych raportów na temat popytu na „Bezpieczny Kredyt 2% mogłyby zostać zobligowane do zaprzestania przyjmowania kolejnych wniosków. Ekspert zaznacza, że może się tak stać jeśli politycy nie zdecydują się na dodatkowe finansowanie programu. Program bowiem cieszy się tak dużą popularnością, że Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) mógłby zakończyć przyjmowanie wniosków o preferencyjny kredyt na początku 2024 roku.
W swoim raporcie analityk podaje również, że do 16 listopada podpisanych zostało ponad 37 tysięcy umów o „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dzięki temu programowi, Polacy pożyczyli już ponad 15 miliardów złotych. Co więcej, każdego dnia roboczego do tej kwoty dodawane jest ponad ćwierć miliarda złotych. Jeśli ta tendencja utrzyma się, program „Bezpieczny Kredyt 2%” pięciokrotnie przekroczy plan na 2023 rok.
Analityk przypomina, że pierwotnie zakładano, iż efektem bieżącego roku będą umowy o wartości 3,2 miliarda złotych. Wskazuje, że autorzy programu "Bezpieczny Kredyt 2%" znacznie nie docenili niezaspokojonego popytu na pierwsze mieszkania w polskim społeczeństwie. Odwołuje się do danych Eurostatu, które sugerują, że ponad połowa Polaków w wieku 25-34 lat mieszka z rodzicami, mimo posiadania własnego źródła dochodu. Ta obserwacja wskazuje na duże zapotrzebowanie na pierwsze mieszkania wśród młodych dorosłych.
Ekspert HREIT przewiduje, że w najbliższym czasie czekają nas zmiany w kwestii dostępności programu. Szacuje też, że już w pierwszym tygodniu 2024 roku ogłoszony zostanie koniec naboru wniosków o kredyt z dopłatą. Wtedy właśnie BGK dostanie komplet informacji o tym ile pieniędzy będzie musiał przelać bankom jako rekompensatę za oferowanie ludziom tanich i łatwo dostępnych kredytów mieszkaniowych.
Kwota ta będzie prawdopodobnie na tyle duża, że trzeba będzie wstrzymać przyjmowanie wniosków. Biorąc bowiem pod uwagę wartość podpisanych już umów o preferencyjny kredyt oraz falę wniosków napływających ciągle do banków, już dziś mogłoby się okazać, że zapisane w obowiązującej ustawie limity zostały wykorzystane. Całe szczęście ustawa daje odpowiednie narzędzia, które pozwolą na ogłoszenie końca naboru wniosków dopiero w 2024 roku. To oznacza, że najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania mieszkaniami ze strony kupujących, którzy na program dopłat do kredytów chcą się jeszcze załapać.
"Problemem jest też to, że do wygaszenia „Bezpiecznego Kredytu 2%” może dojść w momencie, w którym rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu. Innymi słowy – zapłaciliśmy cenę za wprowadzenie programu stymulującego popyt na mieszkania w postaci wzrostu cen mieszkań. Teraz, gdy podaż zaczęła na ten wzmożony popyt odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zaczęła spadać, to program „Bezpieczny Kredyt 2%” najpewniej zostanie wygaszony" - pisze autor analizy.
W analizie czytamy także, że osoby, które nie zdążą skorzystać z preferencyjnego kredytu, zderzą się z wyższymi cenami mieszkań. "Skutki znowu łatwo przewidzieć – ci, którzy na preferencyjny kredyt nie zdążą, zderzą się z wyższymi cenami mieszkań, bo trudno liczyć, że po odcięciu budżetowej kroplówki mieszkania stanieją" - pisze ekspert.
Turek zauważa, że po wygaszeniu „Bezpiecznego Kredytu 2%” część młodych osób może zostać wykluczona z rynku mieszkaniowego. "Zamiast własnego 'M' albo będą zmuszeni do korzystania z oferty rynku najmu, albo będą dalej mieszkać z rodzicami" - dodaje. Ekspert wyjaśnia również, dlaczego trudno liczyć na spadki cen mieszkań w 2024 roku. "Przecież w ostatnich miesiącach dostęp do kredytów został ułatwiony (przez działania KNF i RPP). W efekcie nawet więc po wygaszeniu programu mieszkaniowego nie powinno dojść do takiego spadku popytu, aby wywołało to przeceny mieszkań" - tłumaczy.
Autor analizy podkreśla również, że oferta mieszkań na sprzedaż jest obecnie bardzo ograniczona. "Pamiętajmy przecież, że oferta mieszkań na sprzedaż wciąż jest dramatycznie wykupiona i dopiero pojawiają się pierwsze dane sygnalizujące jej odbudowę. W takiej sytuacji cenom mieszkań niestraszny jej spadek popytu" - zauważa. Sugeruje też, że deweloperzy mogą nie rozpoczynać tylu nowych inwestycji w 2024 roku, ile by mogli, gdyby preferencyjny kredyt został utrzymany.
Rynek mieszkaniowy w Polsce potrzebuje większej stabilizacji, a nie kolejnej rewolucji. W ciągu ostatnich cztery lat byliśmy świadkami zakręcania i odkręcania kurków z kredytami, co powodowało wahania popytu na mieszkania. Deweloperzy nie byli w stanie nadążyć za tymi zmianami, ponieważ proces budowy mieszkań trwa kilka lat. To powoduje ryzyko dla deweloperów, co z kolei prowadzi do mniejszej liczby budowanych mieszkań i wzrostu cen - podkreśla analityk.
W tej sytuacji - jego zdaniem - rozsądnym rozwiązaniem byłoby utrzymanie programu "Bezpieczny Kredyt 2%", z pewnymi modyfikacjami. Oprocentowanie na poziomie 2% okazało się zbyt niskie, dlatego warto rozważyć podniesienie go do 3% lub 4%. To nadal umożliwiłoby młodym Polakom łatwiejszy dostęp do kredytu, jednocześnie nie odrywając go od rzeczywistości rynkowej.
Przy utrzymaniu programu "Bezpieczny Kredyt 2%" można by również ograniczyć szaleństwo zakupowe, które można oczekiwać w najbliższych tygodniach. Perspektywa wygaśnięcia programu może stanowić silny motywator dla potencjalnych nabywców, jednak pośpiech przy zakupie mieszkania nie jest zalecany.
Rynek potrzebuje więcej przewidywalności
Według danych Metrohouse, wśród osób kupujących mieszkania bardzo wyraźnie zaczęli zyskiwać młodzi, między 20 a 30 rokiem życia. W trzecim kwartale 2023 roku stanowili oni 17% kupujących, czyli o ponad połowę więcej niż rok wcześniej. Biorąc pod uwagę, że obecnie sprzedaje się dwa razy więcej mieszkań niż w tamtym okresie, można szacować, że liczba młodych nabywców wzrosła nawet trzykrotnie. Duża w tym zasługa programu "Bezpieczny Kredyt 2%".
Kolejnym atutem programu jest wpływ na rynek najmu. W 2022 roku był on mocno wykupiony, a czynsze rosły nawet o 25%. Teraz sytuacja się poprawiła, bo wiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania na kredyt. Dlatego oferta mieszkań na wynajem znowu się powiększa, a wzrost stawek czynszów wyhamował.
Nie można też zapominać o korzyściach dla budżetu państwa. Rosnąca aktywność na rynku mieszkaniowym oznacza większe wpływy z podatków PIT, VAT, CIT czy PCC. Według szacunków, przy zakupie mieszkania za 400 tys. zł, budżet dostaje ok. 37% tej kwoty.
Wreszcie, program "Bezpieczny Kredyt 2%" ogranicza ekspansję zagranicznych funduszy inwestycyjnych budujących w Polsce portfele mieszkań na wynajem. W obecnej sytuacji rynkowej trudniej im znaleźć dewelopera do współpracy. Tymczasem ich wpływ na ceny mieszkań może być podobny, jak nie większy, niż programu dopłat.
"Nawiasem mówiąc warto zauważyć, że tak jak „Bezpieczny Kredyt 2%” jest często i w dużej mierze niesłusznie jako jedyny oskarżany o wzrost cen mieszkań, to rzadziej mówi się o wpływie funduszy inwestycyjnych na ceny nieruchomości w Polsce. Porównajmy więc potencjały. Podpisano 37 tysięcy umów o preferencyjny kredyt i dotyczyło to zarówno mieszkań jak i domów. Na liczbę tę składają się nieruchomości gotowe oraz te w budowie. Do tego o preferencyjny kredyt wnioskowali tak samo mieszkańcy dużych miast jak i tych mniejszych czy obszarów wiejskich. Z drugiej strony mamy natomiast fundusze inwestycyjne, które wg różnych szacunków w latach 2020-25 mogą pozyskać 30-50 tysięcy mieszkań na wynajem. Są to mieszkania nowe, a działalność funduszy koncentruje się na kilku największych miastach. Czy więc wpływ funduszy na ceny mieszkań nie powinien być co najmniej podobny?" - podsumowuje Bartosz Turek.
