Często powtarzaliśmy, że żadna, nawet najbardziej doświadczona firma nie da 100-proc. gwarancji, że inwestycja dobiegnie szczęśliwie końca. Ryzykowne są zwłaszcza te inwestycje, które są finansowane wyłącznie przez deweloperów i ich klientów. Bo jeśli sprzedaż mieszkań stanie, a firma nie ma pieniędzy na ich dokończenie, to grozi jej plajta. Klienci bankrutów zostają wtedy często bez pieniędzy, mieszkania i z zaciągniętym kredytem na karku.
Szczęśliwie w ostatnich latach tego typu sytuacje można było policzyć na palcach rąk. Mimo to autorzy ustawy deweloperskiej nadali najwyższą rangę kwestii ochrony wpłat klientów. Co to oznacza w praktyce?
Początkowo posłowie zaproponowali bardzo restrykcyjne względem firm deweloperskich rozwiązanie - miałyby one zaproponować swoim klientom jedną z trzech form ochrony wpłat: rachunek powierniczy zamknięty, rachunek powierniczy otwarty z umową ubezpieczeniową oraz rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową.
W pierwszym przypadku deweloper mógłby sięgnąć po wpłacane przez klientów pieniądze dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. A to oznacza, że deweloper musiałby sfinansować budowę samodzielnie lub za pomocą kredytu.
Z kolei w przypadku rachunku otwartego bank wypłacałby deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Bank musiałby kontrolować każdy z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem. Dodatkowo klient miał być chroniony ubezpieczeniem lub gwarancją bankową. Gdyby deweloper zbankrutował lub nie wywiązał się z terminu zakończenia inwestycji (dopuszczalny byłby 120-dniowy poślizg), bank lub ubezpieczyciel zwróciłby klientowi wszystkie pieniądze wpłacone przez niego na rachunek.
Jednak na prośbę rządu Senat zaproponował, a Sejm przyjął poprawkę, która wprowadziła do ustawy czwartą możliwość zabezpieczenia wpłat klientów - sam rachunek powierniczy otwarty. O taką poprawkę prosili deweloperzy, dowodząc, że wiele małych i średnich firm deweloperskich prawdopodobnie nie byłoby w stanie spełnić tego typu warunku, czyli uzyskać dodatkowe zabezpieczenie (ubezpieczenie lub gwarancję). Po drugie, nie było pewności, czy banki i firmy ubezpieczeniowe w ogóle przygotowałyby tego typu produkty finansowe, i jaka byłaby ich cena.
O tej modyfikacji przepisów dotyczących rachunku powierniczego wspominamy dlatego, że tylko w pierwotnym kształcie zagwarantowałby praktycznie 100-proc. bezpieczeństwo kupującym mieszkania będące w trakcie budowy. Ale czy to oznacza, że wpłaty na rachunek otwarty bez gwarancji lub ubezpieczenia będą ryzykowne?
Na pewno nie będą w 100 proc. bezpieczne. Z drugiej strony, w porównaniu z sytuacją, jaką mamy obecnie do czynienia, ochrona wpłat będzie o wiele lepsza. Klienci firm deweloperskich w praktyce nie mają żadnego wpływu na to, na co idą ich wpłaty. To, co proponują obecnie niektórzy deweloperzy, daje jedynie iluzję bezpieczeństwa. Przekonali się o tym klienci pewnej szczecińskiej spółki, która zapewniała ich, że "ściśle współpracuje z bankiem", oraz że "w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycje są prowadzone w oparciu o rachunek powierniczy". Ale kiedy deweloper zbankrutował, jego klienci zostali na lodzie. Pikanterii tej sprawie dodaje to, że gdy bank współpracujący z deweloperem zorientował się, że ten ma problemy, wstrzymał swoim klientom wypłatę kolejnych transz kredytu. Natomiast inne banki jeszcze przez kilka miesięcy zasilały "rachunek powierniczy", czym powiększały straty nieświadomych niebezpieczeństwa klientów (deweloper uspokajał ich, że problemy są chwilowe).
A wracając do postawionego wcześniej pytania, trzeba też wziąć pod uwagę, że ustawa deweloperska zawiera także inne rozwiązania, które zabezpieczą kupujących mieszkania. Takim rozwiązaniem jest opisany przez nas przed tygodniem wymóg zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego i wpisywanie roszczeń nabywców wynikających z tej umowy do księgi wieczystej nieruchomości. Ponadto w przypadku bankructwa dewelopera pieniądze klientów na rachunku powierniczym wraz z budową byłyby wyłączone z masy upadłościowej. Syndyk na żądanie tych osób musiałby kontynuować budowę, gdyby zgodziły się one pokryć koszty związane z dokończeniem inwestycji. Obecnie plajta dewelopera oznacza dla jego klientów najczęściej utratę wszystkich pieniędzy. I co ważne, dzięki ustawie będą oni mogli ocenić zalety, wady i ryzyko inwestycji, bo firma poda określone informacje o niej i o sobie w specjalnym prospekcie informacyjnym.
Dodajmy, że ustawa dopuszcza stosowanie rachunku powierniczego zamkniętego, z którego wpłaty klientów byłyby nie do ruszenia do czasu zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania.
Ale uwaga! Wymóg stosowania rachunku powierniczego nie będzie dotyczył przedsięwzięć, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy. Innymi słowy, mieszkania, które już są na rynku, nawet jeśli są to tzw. dziury w ziemi, mogą być finansowane na obecnych zasadach.
Najpewniej wielu deweloperów rozpocznie inwestycje przed 29 kwietnia tylko dlatego, by brać pieniądze na budowę bezpośrednio od klientów, a do tego nie musieć poddać się kontroli banku. Oznacza to, że rachunki powiernicze zaczną się upowszechnić dopiero za co najmniej kilka miesięcy.
Niestety, w przypadku inwestycji zwolnionej z wymogu rachunku powierniczego deweloper, choćby chciał, to nie może dobrowolnie zaproponować go swoim klientom. Ustawa takiej sytuacji bowiem nie przewiduje. Oznacza to, że banki odmówią deweloperom założenia "ustawowego" rachunku.
Uwaga! Deweloper może jednak założyć rachunek powierniczy na podstawie art. 59 Prawa bankowego i w umowie z bankiem uregulować go tak samo jak zakłada to ustawa. Klient musi jednak o tym wiedzieć, bo np. nowe przepisy upadłościowe tego rachunku nie obejmą. Powinien on też mieć inną nazwę, żeby na dewelopera nie padło oskarżenie, że próbuje wprowadzić klientów w błąd.
W tej sprawie pojawił się też i inny problem. Zgodnie z ustawą rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na ten temat. Niektórzy prawnicy uważają, że wystarczy zamieścić ogłoszenie prasowe lub nawet internetowe z informacją, że rozpoczynają sprzedaż. Przeważa jednak opinia, że zgodnie z ustawową definicją przedsięwzięcia deweloperskiego, żeby sprzedaż mieszkań można było uznać za rozpoczętą, firma musi mieć projekt, więc samo ogłoszenie nie wystarczy.
Wspomnieliśmy wcześniej, że w przypadku rachunku otwartego bank wypłaci deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Oczywiście bank skontroluje wcześniej każdy z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem. Podstawą ma być stosowny zapis w dzienniku budowy poświadczony przez inspektora wyznaczonego przez bank. Jednak bank uzyskał też prawo wglądu do rachunków i dokumentów dewelopera. Wynika z tego pośrednio obowiązek skontrolowania, na co wydał deweloper wypłacone mu wcześniej pieniądze, np. czy uregulował wszystkie zobowiązania względem wykonawcy i ich podwykonawców. Tego rodzaju kontrole także zmniejszą ryzyko bankructwa dewelopera, bo ten nie będzie mógł sobie pozwolić na niedopatrzenia.
