Nowe przepisy zobowiązują deweloperów do określonych działań. Dzięki tym regulacjom będą zmuszeni do przyłożenia szczególnej uwagi do używanych materiałów i lepszego planowania przestrzeni w zakresie budowy placów zabaw. Regulacje zwiększają wymagania dotyczące bezpieczeństwa zainstalowanych urządzeń, ich trwałości oraz dostępności dla dzieci w różnych wieku.
Deweloper planujący plac zabaw, będzie miał obowiązek przygotować miejsce rekreacyjne przewidziane dla dzieci w różnym wieku oraz dostosować je do możliwości fizycznych jak najszerszej grupy dzieci. Ponadto całość ma być dostosowane także dla osób z niepełnosprawnościami.
Wśród najważniejszych zmian jest również to wiążące wielkość powierzchni placu zabaw z liczbą mieszkań w danej inwestycji. Inaczej mówiąc, im więcej mieszkań na danym osiedlu, tym większy plac zabaw powinien powstać.
Wszystkie te zadania mają ukrócić zdarzające się czasami kuriozalne sytuacje, gdy plac zabaw na całe osiedle stanowi jedna huśtawka otoczona płotem, bez żadnych osłon od słońca.
Ostatnie tygodnie przyniosły dla osób poszukujących mieszkań na sprzedaż spadki cen, ale na horyzoncie już widać pretekst do kolejnych podwyżek. Wyczekiwane przez rodziców nowe przepisy dotyczące wymogu budowy placów zabaw na osiedlach, mogą wpłynąć na wzrost cen.
Już pierwszego sierpnia w życie wchodzi nowe Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wśród zmian wyróżnia się pakiet zapisów znany jako „Stop Patodeweloperce”. Dotyczy on podniesienia standardów bezpieczeństwa oraz jakości w przestrzeniach rekreacyjnych dla dzieci.
Jak można przypuszczać, część deweloperów zapowiada, że wprowadzenie tego typu przepisów musi spowodować wzrost cen. Winą za to ponosi nie sam koszt budowy dostosowanego do nowych przepisów placu zabaw, co wymóg jego budowy w odpowiednim rozmiarze.
Deweloperzy od dłuższego czasu narzekają na brak dostępnych gruntów, teraz mogą mieć jeszcze większy problem. Do tej pory, jedynym wymogiem dla deweloperów w określaniu powierzchni budowanych osiedli stanowiły prawo budowlane (określające np. odległości zabudowy od działki sąsiada) oraz 30 proc. działki pozostawionej na część biologicznie czynną. Teraz dochodzi jeszcze wymóg budowy placu zabaw, który zabierze „cenne” metry działki.
- Nowe przepisy powodują, że w projekcie realizowanym na tej samej działce na podstawie projektu złożonego po 1. sierpnia br. będzie można wybudować około 20 proc. mniej powierzchni, a co za tym idzie, ceny będą musiały być wyższe. To przykład zmian w przepisach „pod publiczkę”, które nie są przemyślane i spowodują jedynie dalsze ograniczenie podaży – wyjaśnia Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic.
Wtóruje jej Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment. - Rozrzedzona zabudowa oznacza, że na danej działce powstanie mniej budynków i mieszkań. W rezultacie zagospodarowanie terenu będzie musiało być bardziej przemyślane, aby maksymalnie wykorzystać dostępne przestrzenie, jednocześnie spełniając nowe wymogi prawne. Z drugiej strony, mniejsza liczba budynków i mieszkań może wpłynąć na wzrost kosztów jednostkowych – tłumaczy.
- Szacuje się, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć o około 5-10 proc. w zależności od lokalizacji i skali inwestycji. Wpływ tych zmian będzie szczególnie odczuwalny w dużych miastach, gdzie ceny gruntów są wysokie, a dostępność nowych działek ograniczona. Ostateczny wzrost cen będzie zależał od wielu czynników, w tym od kosztów budowy, popytu na mieszkania oraz strategii deweloperów w odpowiedzi na nowe regulacje – przewiduje Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.
A wszystko to w momencie, gdy ceny mieszkań po wielu kwartałach dają klientom „złapać trochę oddechu” na rynku pierwotnym. Jak wynika z danych serwisu Domiporta.pl., ceny mieszkań w ujęciu miesięcznym były ustabilizowane, bądź nawet spadały!
W najpopularniejszej kategorii mieszkań dwupokojowych, porównując rok do roku widać nadal wzrosty cen, to jednak w ujęciu miesięcznym można zauważyć niewielkie zmiany bądź nawet spadki cen. Taka sytuacja dotyczy np. Warszawy (-6,1%), Gdańska (-13,1%) czy Krakowa (-2,7%).
Zapewne, prospołecznych ekspertów oraz rodzin z dziećmi nie trzeba było przekonywać, że jakieś regulacje dotyczące przestrzeni wspólnych, czyli również placów zabaw były konieczne. By zakończyć niebezpieczną i kuriozalną samowolkę niektórych deweloperów. Ale czy akurat taka forma zmian i nakazów jest dobrym pomysłem? Inne rozwiązanie pod rozwagę podsuwa między innymi dyrektor ds. rozwoju Acciona, Tomasz Wilczek.
- Moją propozycją jest, aby na etapie tworzenia MPZP przewidywać ogólnodostępne place zabaw, a deweloperzy przy planowaniu inwestycji partycypowaliby w kosztach ich budowy. Tworzenie wspólnych, dużych i różnorodnych tematycznie placów zabaw ma ogromne zalety społeczne, poprzez integrację dzieci i rodziców z różnych osiedli mieszkaniowych – tak bardzo często ogrodzonych płotem z jednoczesną kontrolą dostępu – wyjaśnia.
Należy pamiętać, że nie zawsze obligatoryjne nakazy mają sens w każdym wypadku. Co w przypadku, gdy deweloper buduje nowe osiedle tuż obok już istniejącego miejskiego placu zabaw? Bądź w sytuacji, gdy inwestycja w swoich założeniach nie jest przewidziana dla rodziców, bo np. głównymi klientami mają być osoby w starszym wieku bądź single?
Co dalej więc z cenami mieszkań? Są dwie dobre wiadomości. Po pierwsze. Wielu doświadczonych deweloperów zapoznało się z nadchodzącymi zmianami i uwzględniło w swoich planach na najbliższe lata.
- Jako odpowiedzialny deweloper popieramy zmiany poprawiające komfort mieszkańców. Niemniej jednak ich wprowadzenie wiąże się z wieloma konsekwencjami, zarówno dla deweloperów, jak i klientów, dlatego uważamy, że trzeba zachować zdrowy umiar i podchodzić do każdego projektu indywidualnie – tłumaczy Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
- Od lat spełniamy najbardziej wymagające wytyczne dotyczące budownictwa mieszkaniowego. Nowe przepisy nie wpłyną na naszą działalność. Mamy zabezpieczony bank ziemi na ponad 25 000 mieszkań, dlatego kwestie reformy planistycznej nie wpłyną na naszą bieżącą działalność – przyznaje Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w grupie Robyg.
Inni deweloperzy idą dalej i mówią wprost, że choć nowe przepisy wymagają od nich zmian w projektowaniu nowych budów, to nie planują podnosić cen z tego powodu.
- W naszej ocenie zaproponowane przepisy ograniczą w pewnym stopniu intensywność budowy. Będzie to skutkować budową mniejszych budynków. Nie przewidujemy jednak, że będzie miało to wpływ na ilość mieszkań w inwestycji czy wysokość cen – obiecuje Andrzej Gutowsk, dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development.
A druga dobra wiadomość? Planowanie całej inwestycji budowlanej to okres ok. 5-6 lat, od momentu zakupu samego gruntu. Sama budowa trwa średnio 2 lata. Oznacza to, że nawet jeżeli wprowadzenie nowych przepisów podniesie w jakimś niewielkim stopniu cenę, to nabywcy będą się z nią mierzyć dopiero w 2026 roku.