Podczas podejmowania decyzji zakupowej nawet najprostszych rzeczy możemy nie ustrzec się popełnienia błędu. Przy poważnej decyzji jaką jest inwestycja w nieruchomość takich pomyłek może pojawić się naprawdę sporo. Spróbujmy jednak skupić się na tych, którym łatwo zapobiec, a skutki których mogą być stosunkowo najcięższe.
1. Kupowanie z emocjami.
Pieniądze nie lubią emocji, ale emocje lubią pieniądze – dzieje się tak przede wszystkim wtedy, kiedy chcemy zrobić wszystko, wszędzie i na raz. Niekiedy przesadnie ekscytujemy się pięknymi zdjęciami albo, dla odmiany, podważamy pod wątpliwość każde zdanie napisane w ofercie. Kiedy klient dobrze rozumie założenie swojego zakupu – zmniejsza natężenie, dodatkowych emocji. Niby to jedynie uczucia, a to one potrafią rozbić naprawdę wielkie transakcje.
Dzieje się tak zarówno w przypadku kupujących jak i sprzedających. Emocje są wykorzystywane przez nieuczciwych sprzedawców lub pośredników czy flipperów. Jest jednak na to sposób - czasem proste, matematyczne wyliczenia potrafią nas uziemić i ostudzić nadmiar ekscytacji. Będziemy wówczas dobrze wiedzieć, na co realnie nas stać i nikt nas nie zwiedzie obietnicą wielokrotnych zysków, piękną lokalizacją i łabędziami podchodzącymi pod drzwi domu. Rozwiąże się również kwestia metrażu i ewentualnego rozkładu. Będziemy wiedzieć, czy nasze oczekiwania musimy optymalnie dostosować do rynku, czy szukać czegoś wyjątkowego, często droższego. Jest różnica pomiędzy kupnem tego, co chce się mieć, czegoś, czego się faktycznie potrzebuje.
2. Błędne parametry wyszukiwania.
Podawanie zbyt wielu parametrów podczas wyszukiwania nie zawsze ułatwia wybór. Czasem rozkład rekompensuje mniejszy metraż, z kolei sugerując się jedynie dużym metrażem możemy zakupić przestrzeń, którą potem ciężko zaaranżować lub zmienić rozkład. Metraż podbija cenę, więc przy ewentualnej, późniejszej, sprzedaży znowu będzie trzeba szukać pomysłów na adaptację i będzie to argument dla kupującego, aby obniżyć cenę. Poza tym warto pamiętać, że wraz ze wzrostem metrażu wzrastają koszty utrzymania.
3. Kupowanie jedynie marzeń.
Domu się nie buduje – dom się tworzy - to stare, mądre powiedzenie. Z zakupem mieszkania jest podobnie jak ze ślubem – mało kto zakłada rozwód. Zatem, jeśli nawet marzyliśmy o jakimś mieszkaniu i chcielibyśmy mieszkać w nim już do końca życia – nierozsądnym jest nie zakładanie scenariusza, że mieszkanie będziemy chcieli kiedyś sprzedać, z różnych powodów.
Warto również zbadać jego potencjał do wynajmu. Nawet takie mieszkanie, które wydaje się być spełnieniem naszych marzeń jest, przede wszystkim produktem. Nie oznacza to, że kupując mieszkanie dla siebie powinniśmy dobierać kolory ścian do potrzeb grup docelowych, ale warto zwrócić uwagę na jego funkcjonalność i praktyczne zalety.
4. Brak rozeznania w sąsiedztwie.
Jeśli nie znamy dobrze okolicy, w której planujemy zakup swojego „M” warto wybrać się tam na długi spacer. Zdarza się, że po takim rozeznaniu klienci rezygnują z zakupu, ale równie często taka przechadzka jedynie utwierdza klienta w przekonaniu, że to jest tym, czego szukał. Bliskość szkół, sklepów, dojazd do pracy – to wszystko da się dzisiaj oszacować dzięki nawigacji, ale okolica to również dźwięki, zapachy oraz nasze indywidualne odczucia. Można, na przykład, zauważyć składowisko śmieci na podwórku u dalszego sąsiada, który nimi potem pali zimą, ale można też zachwycić widokami, zielenią lub miłymi dziećmi sąsiadów.
5. Brak znajomości MPZP (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego).
W 2023 roku weszły nowe przepisy regulujące gospodarkę przestrzenną. Część z nich jeszcze nie obowiązuje, ale jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie warto się z nimi zapoznać. Nie każde miasto czy gmina posiada taki plan, dobrze jednak wiedzieć, czy przewiduje się jego przygotowanie. Taki plan określa przeznaczenie terenów na terenie danej gminy, a więc określa co i w jaki sposób może zostać wybudowane na poszczególnych działkach.
6. Polowanie na okazje.
Mówi się, ze jeśli czegoś chcemy tak bardzo, że odczuwamy ekscytację – to tym bardziej warto dać sobie choćby dzień na przemyślenie i analizę. Czasem warto działać szybko i być zdecydowanym, ale do tego potrzebne jest zarówno doświadczenie jak i dobra intuicja - Można „ustrzelić” super okazję, ale jest to ryzykowne, jeśli robi się to nie mając zarówno jednego jak i drugiego. Jak mówi znane powiedzenie: „Co nagle to po diable”.
7. Brak dokładnej weryfikacji stanu prawnego.
Często jest wskazywane to jako błąd numer jeden, ponieważ zdarza się, że kupujący nie potrafią dokładnie i poprawnie odczytać informacji zawartych na przykład w Księdze Wieczystej. Dobry pośrednik powinien znać ogólny stan prawny, a jeśli zawiera on niuanse, to w agencji powinien być prawnik, który dokładniej zbada sprawę lub nada bieg dalszej weryfikacji.
W księgach wieczystych jest cała historia nieruchomości, dokładne udziały i prawa, liczba współwłaścicieli, którzy są niezbędni do podpisania aktu notarialnego lub liczba pełnomocnictw, które należy zweryfikować.
8. Błędne oszacowanie kosztów remontu, adaptacji i późniejszej eksploatacji.
Na eksploatację mieszkania składają się takie koszty jak: media, koszty administracyjne, koszty związane z eksploatacją budynku (np. winda, oświetlenie), ochrona. Warto sprawdzić, kto zarządza budynkiem, poczytać opinie. Dobrze wiedzieć, jeśli mieszkańcy przepłacają za ochronę, a budynek jest niedopilnowany albo administracja działa w sposób opieszały i mało sprawny. Jeśli nasze wymarzone mieszkanie znajduje się w starym budownictwie będzie wymagało większego nakładu finansowego na jego utrzymanie, co wynika m.in. z trudności w dogrzaniu, czy niższej sprawności instalacji.
Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego należy być przygotowanym na choćby niewielki remont. Koszty remontu są trudne do dokładnego oszacowania i nawet, jeśli zakładamy „z górką”, to często mocno przekraczamy założony budżet. Wynika to z bardzo prostego faktu, ze nie jesteśmy w stanie dokładnie przewidzieć, co należy będzie wymienić lub naprawić. W mieszaniu wszystko jest naczyniem połączonym, czasem bezpośrednio. Przykładowo, przy wymianie okien może być konieczna wymiana parapetów lub remont całej ściany.
9. Złożenie oferty bezwarunkowej. Niedokładne czytanie umów.
Wielu wydaje się to oczywiste, ale jeśli nie ma się odrobiny doświadczenia można podpisać zbyt optymistyczną w założeniu umowę i uniezależnić kontrakt od uzyskania kredytu hipotecznego. W przypadku zerwania umowy bezwarunkowej można znaleźć się w trudnej sytuacji. Ważnym jest, aby umowa przedwstępna zawierała treść jasno informującą obie strony, że, jeśli nie dostaniemy kredytu to umowa nie dojdzie do skutku.
10. Zbyt duże zaufanie do dewelopera.
Jeśli kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego warto sprawdzić KRS dewelopera za ostatnie dwa lata. Ta prosta czynność jest zwykłą formalnością, a może uchronić nas przed utratą dużych pieniędzy. Jeśli kupujemy z pośrednikiem – możemy go poprosić o zweryfikowanie takich informacji.
Doświadczeni pośrednicy znają wielu deweloperów i znają wybudowane już przez nich budynki. Jeśli dewelopera nikt nie zna – tym bardziej warto sięgnąć do KRS. Po zakupie mieszkania zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego należy zrobić dokładne oględziny mieszkania zanim formalnie się je odbierze. Odbierając lokal, należy sporządzić protokół odbioru technicznego i powinien on zawierać zarówno informacje o wszystkich wadach lub usterkach oraz terminie, w którym zostaną one usunięte przez sprzedającego.
To jedynie dziesięć z długiej się listy błędów, które można popełnić przy zakupie mieszkania – świadomie lub nieświadomie. Duża skala problemów, jakie mogą nas spotkać po zakupie mieszkania wynika z tego, że to niemały wydatek, a perspektywa korzystania zakłada często kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Często wystarczy rozwaga, skrupulatność i wiedza na temat tego, jakie pytanie zadać ewentualnemu doradcy.
Warto również zwrócić uwagę, że są nieruchomości mniej lub bardziej problematyczne. Inaczej podchodzimy do zakupu w starym budynku, inaczej w nowym, a jeszcze inaczej do mieszkań kupowanych od dewelopera. W nowym budynku nie musimy zastanawiać się, kiedy zostaną wyremontowane schody do piwnicy, bo są nowe. W nowych mieszkaniach często wystarczy zweryfikować stan prawny, a technicznie sprawdzić to, co nas niepokoi, zwraca uwagę. Jeśli wszystko jest w porządku nie warto dać się zwariować i wypatrywać wszędzie złych znaków, bo to z kolei może skończyć się ciągłym tworzeniem czarnych scenariuszy i tym samym odbierze radość z zakupu wymarzonego lokum.
Wnioski
Zakup pierwszej nieruchomości to skomplikowany proces, który wymaga rozważnego podejścia i dokładnej analizy. Korzystanie z usług doświadczonej agencji nieruchomości, takiej jak Bracia Strzelczyk, może znacznie ułatwić ten proces. Profesjonalni agenci pomogą w uniknięciu powyższych błędów, dostarczając niezbędnych informacji, doradztwa oraz wsparcia na każdym etapie transakcji.