Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności. Inwestorów zdają się nie odstraszać pojawiające się co jakiś czas doniesienia o ryzyku bańki. Część ekspertów przewiduje też, że mieszkania docelowo będą taniały. - ak spojrzeliśmy na dane za trzeci kwartał, to już tam widać pierwsze takie sygnały schłodzenia popytu, a zresztą też jak patrzymy na wnioski kredytowe i to, co banki deklarują, jeżeli chodzi o popyt na kredyty, to on także maleje, więc tutaj schłodzenie popytu mamy, natomiast to nie jest tak, że tylko popyt będzie decydował o cenach, bo mamy jeszcze stronę podażową i tutaj strona podażowa jest dosyć niebezpieczna. To oznacza, że mamy do czynienia ze spadkiem podaży, bo gruntów w dużych miastach faktycznie zaczyna brakować i wszyscy deweloperzy mówią, że podaży będzie mniej i co więcej, bardzo silnie rosną ceny materiałów budowlanych, które także zwiększają tę presję na wzrost cen. W rezultacie ja spodziewam się, że wzrost cen wyhamuje, a w porównaniu z tym co widzieliśmy w 2021 roku, poniżej inflacji, czyli prawdopodobnie w ujęciu realnym mieszkania będą taniały. Natomiast, czy wydarzy się taki scenariusz mocnej korekty cen, tego nie wiem, nie wiem, czy to się wydarzy, czy będziemy mieli do czynienia właśnie z pęknięciem bańki cenowej, jeżeli ona na tym rynku funkcjonowała
- wyjaśniał w rozmowie z Gazeta.pl dr Adam Czerniak, ekspert od rynku nieruchomości.
Rynek dalej chce jednak budować. O czym świadczą dane, które opublikował GUS. Jak zauważa HRE Investments, wszystko wskazuje na to, że w tym roku w Polsce powstanie aż 230 tys. mieszkań. Na ten wynik zapracowali przede wszystkim deweloperzy, ale też rodacy budujący domy na własne potrzeby, gminy czy spółdzielnie mieszkaniowe. Drogę do pokonania zeszłorocznego rekordu wyraźnie ułatwiły dane za listopad, które opublikował GUS. Okazuje się bowiem, że w ciągu zaledwie jednego miesiąca w Polsce oddano do użytkowania 24,1 tysięcy nowych mieszkań i domów. Ostatnio lepszy wynik zanotowaliśmy w grudniu 2008 roku.
Dane dotyczące rynku nieruchomości nie są oczywiście jednolite dla całego kraju. Wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego, wyrażony liczbą mieszkań oddanych do użytkowania w przeliczeniu na 1 tys. ludności, wyniósł dla Polski 4,3. Największe wartości odnotowano w województwach: dolnośląskim (6,4), pomorskim (5,9), wielkopolskim (5,7) i mazowieckim (5,5); najmniejsze w: opolskim (2,5), śląskim (2,7), świętokrzyskim (2,8) oraz warmińsko-mazurskim (2,9) - podał Urząd - podaje Polska Agencja Prasowa.
Kluczowi dla rynku są jednak deweloperzy. To oni ddali bowiem do użytkowania prawie 16,2 tys. mieszkań. To najwyższy wynik w historii - o 34 proc. lepszy niż przed miesiącem i o 19% lepszy niż w listopadzie ubiegłego roku. Dane te są ważne także z powodów księgowo-rachunkowych. Firmy deweloperskie mogą bowiem rozpoznać przychody ze sprzedaży mieszkań dopiero po oddaniu ich do użytkowania - zawuaża Bartosz Turek z HRE Investments.
Na tej niwie dane GUS także są optymistyczne. Co prawda w listopadzie nie mieliśmy już spektakularnych wzrostów liczby wydanych pozwoleń czy rozpoczętych przez deweloperów budów, ale nie powinno to być powodem do narzekania. W samym tylko listopadzie firmy budujące mieszkania zaczęły projekty, w których powstanie 12,9 tysięcy mieszkań. Jest to wynik zbliżony do historycznych maksimów. Potwierdza on, że deweloperzy postrzegają koniunkturę pozytywnie pomimo demonizowanych przez wielu obserwatorów podwyżek stóp procentowych.
Jak zauważa ekspert HRE rekordowe liczby nowych gotowych mieszkań są pokłosiem decyzji podejmowanych wcześniej. Przeciętny blok mieszkalny buduje się bowiem w Polsce dwa lata. Często od decyzji o zakupie ziemi do oddania kluczy do mieszkań nowym lokatorom mija kilka lat. Dlatego, choć przytoczone wcześniej dane mogą napawać optymizmem, to bacznie przyglądać należy się też informacjom bardziej bieżącym – tym, które mówią o obecnie wydawanych decyzjach o pozwoleniu na budowę czy o liczbie mieszkań, których budowę rozpoczęto. To one świadczą w większym stopniu o bieżącej koniunkturze – nastrojach zarówno wśród kupujących mieszkania jak i deweloperów.
Potwierdzają to też szacunki HRE Investments, z których wynika, że deweloperzy są obecnie w trakcie wznoszenia niemal 255 tys. nowych mieszkań. W ciągu roku liczba ta wzrosła zatem o 25 proc.
Popyt na mieszkania może jednak spadać. I to z trzech powodów. Po pierwsze obserwujemy podwyżki stóp procentowych. Do tego dochodzi sezonowy (świąteczny i noworoczny) spadek popytu na mieszkania oraz obserwowany od kilku miesięcy spadek popytu odroczonego. Chodzi o ten popyt, który w normalnych warunkach zostałby zrealizowany w 2020 roku, ale ograniczenia w dostępie do kredytu nie pozwoliły na to. W efekcie na początku 2021 roku obserwowaliśmy ponadstandardowy popyt na mieszkania, który z czasem słabł. Z szacunków HRE Investments wynika, że wspomniany popyt odroczony (z 2020 roku) został zrealizowany jedynie w około połowie. Wszystkie te trzy czynniki wpływają obecnie na ochłodzenie popytu na mieszkania. To znowu może spowodować bardziej zachowawcze rozpoczynanie nowych inwestycji przez część firm deweloperskich.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że i tym razem taka strategia okaże się niesłuszna. Wszystko dlatego, że wspomniane czynniki obniżające popyt są w dużej mierze zawirowaniami przejściowymi. Bez wątpienia takim jest sezonowy spadek popytu, z którym mamy do czynienia co roku w grudniu, a który potem skutkuje dynamicznym wzrostem liczby zawieranych transakcji w marcu. Jeśli chodzi o popyt niezrealizowany w pierwszym roku epidemii, to ma on wciąż spory potencjał i ma szanse na nowo rozkwitnąć pod koniec maja, gdy ruszy program kredytów bez wkładu własnego.
Ostatecznie pozostaje problem wyższych stóp procentowych, do których po chwilowym zawahaniu rodacy w pewnej mierze mogą częściowo przywyknąć - o ile oczywiście podstawowa stopa nie poszybuje zbyt wysoko. Warto pamiętać, że podstawowa stopa procentowa ma co prawda wg prognoz w 2022 roku wzrosnąć, ale i tak ma stanowić tylko część prognozowanej na przyszły rok inflacji. To ważne w kontekście rynku mieszkaniowego, na którym część kupujących poszukuje bezpiecznej przystani i ochrony przed inflacją. Po prostu popyt na mieszkania stymulowany jest realnie ujemnym oprocentowaniem lokat czy bardzo niskim (obecnie wciąż nawet ujemnym) realnym oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Skala tych zjawisk ma się w najbliższych kwartałach normalizować, ale wciąż na horyzoncie nie widać szans na realnie dodatnie (wyższe niż inflacja) oprocentowanie lokat bankowych.