Po sporym sukcesie, jakim był Bezpieczny kredyt 2 proc., wielu czeka na kolejny program. Ale to nie znaczy, że cała branża jest w letargu. Inwestorzy, którzy w ostatnich kwartałach stanowią znaczącą część kupujących mieszkania, stale szukają sposobów na dywersyfikację swoich zasobów. Zwłaszcza w obliczu spadającej rentowności najmu. Ich ruchy obserwują deweloperzy, ale powinni też pozostali. Od ich zachowania zależy, co się będzie dziać z cenami mieszkań w najbliższych kwartałach.
Przed pandemią kupujący mieszkania z rynku pierwotnego stanowiły głównie osoby, które następnie planowały w nich zamieszkać. Ceny choć wówczas wydające się wysokie, nie stanowiły jeszcze tak dużej przeszkody dla przyszłych posiadaczy mieszkań, a samych lokali nie brakowało. Ponieważ deweloperzy dopiero brali rozpęd, a liczba rozpoczynanych budów rosła.
I nastała pandemia, która znacząco wywróciła proporcje. Po trzech latach lockdownów, ograniczeń i kolejki górskiej nastrojów społecznych większość kupujących mieszkania stanowili już inwestorzy. Ci dysponowali gotówką i licząc na duże zyski spowodowane popandemicznym ruchem w nieruchomościach, ruszyli na zakupy. Zmiatając z rynku mniej zamożną część klientów indywidualnych. Później pojawił się program Bezpiecznego kredytu 2 proc., który sprawił, że na mniejsze lokale znaleźli się nabywcy indywidualni, ale jednocześnie spowodował wzrost cen.
W chwili obecnej karty na rynku rozdają deweloperzy rozpoczynający jedynie bezpieczne inwestycje oraz inwestorzy mogący pozwolić sobie na zakup, bez większej presji. Dzięki temu ceny mieszkań wyhamowały poniekąd w oczekiwaniu na nowy program rządowego wsparcia.
Według raportu przygotowanego przez analityków Expandera i Rentier.io rentowność inwestycji w małe mieszkanie spadła z 5,9 proc. do 4,9 proc. Porównując pierwszy kwartał 2024 roku z analogicznym okresem rok wcześniej. Niewiele lepiej jest w segmencie większych lokali. Dla średniej wielkości mieszkań był to spadek z 5,5 proc. do 4,6 proc., a dla dużych z 4,9 proc. do 4,2 proc. Jaki wniosek płynie z takich danych? Rentowność najmu zbliża się do innych narzędzi inwestycyjnych takich, jak chociażby lokata.
- W przypadku małych mieszkań średnia rentowność jest porównywalna do lokaty z oprocentowaniem 6,1 proc., dla tych średniej wielkości jest to 5,7 proc., a dla dużych 5,1 proc. – piszą w swoim raporcie eksperci Expandera i Rentiera.io.
Jeżeli ten trend będzie się utrzymywał, to może dojść do kolejnego przetasowania na rynku kupujących mieszkania. W przypadku podobnej stopy zwrotu między inwestycją w mieszkanie, a np. lokatą, część inwestorów może zacząć dywersyfikować swoje zasoby. Wówczas na rynku pojawi się więcej mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego, a ceny mieszkań być może na dłużej utrzymają się na zbliżonym do obecnego poziomie. Lokalnie mogą też się obniżyć. Najbliższe miesiące mogą się okazać bardzo interesujące dla osób, które mają czas na poszukiwanie prawdziwych okazji.
Ale nie warto popadać w przesadny optymizm. Przede wszystkim zmiany te nie powinny zachodzić zbyt dynamicznie. Ponadto niedługo wystartuje kolejny program dopłat rządowych, co powinno być bodźcem do kolejnych podwyżek. Deweloperzy też bardzo ostrożnie kalkulują i daleko im do gwałtownego zwiększenia rozpoczętych budów.
To oczywiste, że większość inwestorów pozostanie na rynku jeszcze przed wiele kwartałów, trudno zmienić nagle przyzwyczajenia, które dobrze się sprawdzały przez lata. Ale część z nich już teraz dywersyfikuje swoje aktywa. Sprzedając nieruchomości w Polsce i przenosząc się do… Hiszpanii, Portugalii czy Włoch.
Póki co, nie stanowią oni większości inwestorów, ale są już zauważalną grupą. O dużym zainteresowaniu zakupowym w krajach Europy Zachodniej wśród polskich inwestorów świadczy, chociażby wzrost liczby ofert z wymienionych krajów oraz coraz większa liczba biur wyspecjalizowanych w obrocie na podanych rynkach.
- 800 apartamentów i domów w Hiszpanii zakupili nasi rodacy w I kwartale 2024 r., co dało im 9. miejsce w rankingu - wynika z najnowszych danych Registradores de España.
To wynik, który wpisuje się w rosnące zainteresowanie Polaków nieruchomościami na Półwyspie Iberyjskim. Przełożyło się ono na rekordowy 2023 r., podczas którego polscy inwestorzy nabyli tam aż 3 118 apartamentów i domów.
Na serwisie Domiporta.pl tylko ofert z Hiszpanii jest ponad niemal 450! Co stanowi znaczący wzrost w porównaniu do lat ubiegłych, gdy liczba takich ofert była o kilkaset procent mniejsza i wynosiła maksymalnie kilkadziesiąt ofert.
- Polscy klienci kupują coraz więcej domów w Hiszpanii, stanowiących już blisko 40 proc. transakcji. Widzimy wyraźny trend w kierunku nieruchomości z sektora luksusowego, w którym się specjalizujemy. Polacy chcą dywersyfikować geograficznie swój majątek, co wynika z różnorodnych motywacji. Doświadczenia z pandemii, pojawienie się modelu pracy hybrydowej i agresja na Ukrainę w 2022 r. skłaniają wielu naszych rodaków do traktowania apartamentu lub domu na Costa del Sol nie tylko jako wakacyjnej lokalizacji, ale coraz częściej także jako nowego, stałego miejsca do życia - mówi Agnieszka Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones - największego, najstarszego i najbardziej rozpoznawalnego polskiego biura nieruchomości na Costa del Sol.
Skąd bierze się tak duża popularność tej destynacji wśród polskich inwestorów? Niektórzy dopatrują się tutaj lęków przed rozlaniem się konfliktu za naszą wschodnią granicą na kraje NATO. Ale zdecydowana większość po prostu na zimno kalkuluje swoje zyski.
Na stabilność inwestycyjną Hiszpanii wpływa położenie kraju, ale również sytuacja na rynku nieruchomości. Według najnowszych danych Eurostatu, w ciągu 2023 r. ceny nieruchomości w Polsce wzrosły o 13 proc., podczas gdy na Półwyspie Iberyjskim było to 4,3 proc. Hiszpania znalazła się także w czołówce opracowanego przez IQI Global rankingu krajów, które są najbezpieczniejszą lokalizacją do inwestowania w nieruchomości.
Ponadto, lokalne władze w hiszpańskich regionach ułatwiają zakupy wśród zagranicznych inwestorów. Przykładowo władze Andaluzji, wprowadziły atrakcyjne rozwiązania prawne i podatkowe. Jednym z nich jest bezterminowe przedłużenie obniżki podatku od zakupu nieruchomości w tym regionie. Bardzo korzystnym rozwiązaniem dla kupujących nieruchomości na Costa del Sol jest również 100-procentowa bonifikata podatku od majątku. Zagraniczny nabywcy nieruchomości w Hiszpanii mogą także uzyskać kredyt na 50 proc. – 60 proc. wartości inwestycji.
Co się stanie, gdy większość inwestorów zakończy zakupy mieszkań i przeniesie się za granicę bądź wypełni swój portfel inwestycyjny innymi narzędziami inwestycyjnymi? Deweloperzy są przygotowani na ten scenariusz, stąd mniejsza niż przed 2022 rokiem liczba rozpoczętych budów oraz mniejszych metraży – przewidziana dla klientów korzystających z przyszłego rządowego wsparcia.
Warto więc obserwować obecnych inwestorów. Po ich zachowaniu można poznać wiatr zmian, który może nadejść.