Znowelizowana ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na samorządy obowiązek przygotowania planów ogólnych dla wszystkich działek do końca 2025 roku. Reforma ta jest powiązana z Krajowym Planem Odbudowy, a jej finansowanie musi zostać rozliczone do połowy 2026 roku. Nowe regulacje obejmą wszystkie gminy i miasta w Polsce, nawet te posiadające aktualne plany zagospodarowania.
Od 1 stycznia 2026 roku uzyskanie pozwolenia na budowę bez planu miejscowego stanie się praktycznie niemożliwe. - Obecnie właściciele nieruchomości są już bardziej świadomi tego, że jeśli do końca przyszłego roku nie złożą wniosku o wydanie warunków, to może okazać się, że stracą definitywnie możliwość jej zabudowy w przyszłości - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna.
Sytuacja wywołała znaczące poruszenie wśród inwestorów.
- Widzimy wzmożoną aktywność wśród naszych klientów, choć nie można powiedzieć, że jest to desperacki pęd na ślepo. Są to przemyślane decyzje. Wygląda to podobnie zarówno wśród deweloperów, inwestorów, jak i właścicieli nieruchomości - podkreśla Maciej Górski, adwokat z kancelarii GPLF.
Wprowadzenie reformy wiąże się z istotnymi kosztami. Podczas gdy rząd szacował wydatki na poziomie 300-350 mln złotych, eksperci z Polskiej Akademii Nauk wskazują na kwotę około 1,2 mld złotych. Co więcej, niektóre samorządy już rozpoczęły zawieszanie wydawania warunków zabudowy w związku z pracami nad planami ogólnymi, co według ekspertów stanowi naruszenie prawa.
Problem reformy planowania przestrzennego w Polsce stanowi przykład złożoności procesu transformacji systemu prawnego i jego wpływu na rynek nieruchomości. Zagadnienie to pokazuje, jak zmiany legislacyjne mogą bezpośrednio wpływać na wartość nieruchomości oraz możliwości inwestycyjne, jednocześnie stawiając przed administracją samorządową znaczące wyzwania organizacyjne i finansowe.