Polski Ład to rewolucja w podatkach. Dotknie zarówno pracujących jak i właścicieli firm. Zmienia się kwota wolna od podatku, rośnie drugi próg podatkowy, nowe będą też zasady rozliczania składki zdrowotnej. Zmian, które wejdą w życie w roku 2022, będzie jednak znacznie więcej. Niektóre mogą mieć spore znaczenie dla rynku nieruchomości, a w szczególności dla osób, które mają kilka-kilkanaście mieszkań i uzyskują dziś dochód z tego tytułu. Zmiany podatkowe mogą też zmienić plany osób, które o inwestycjach w nieruchomości dopiero myślały lub chciały je poszerzyć.
Dziś osoby, które uzyskują dochód z tytułu wynajmowania mieszkania, mają dwie możliwości rozliczania się z fiskusem - na zasadach ogólnych bądź ryczałtowo. Wielu wybiera pierwszy ze sposobów, bo daje on możliwość wielu odliczeń. Ryczałt, chociaż licząc tylko według stawki, jest niższy, to na takie odliczenia już nie pozwala. Jak wyjaśnia Jakub Al-Shaick, prawnik w KZ Legal (Krzemień Zaliwska Adwokaci i Radcowie Prawni S.K.A.) opodatkowanie na zasadach ogólnych opiera się na dochodzie właściciela nieruchomości. Podstawę opodatkowania, czyli właśnie dochód, można obniżyć poprzez odjęcie kwoty kosztów od uzyskanego przychodu. Kosztami uzyskania przychodu przy najmie są najczęściej odpisy amortyzacyjne, koszty remontów, koszty zakupu wyposażenia itd. Dochód na zasadach ogólnych opodatkowany jest według skali podatkowej - w pierwszym progu 17%, a w drugim 32%. Do tego należy uwzględnić również kwotę wolną od podatku, która w 2022 r. wyniesie 30.000 zł. Pierwszy próg podatkowy rozliczany stawką 17% będzie w 2022 r. wynosił 120.000 zł. Nadwyżka będzie opodatkowana stawką 32%.
Inną formą rozliczania, jaką może wybrać wynajmujący, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku, podstawę opodatkowania stanowi przychód, więc nie ma znaczenia czy wynajmujący ponosi jakiekolwiek koszty jego uzyskania, ponieważ i tak nie będzie mógł ich odliczyć od podstawy opodatkowania. Stawka podatku od przychodu jest jednak niższa i wynosi: w przypadku przychodów do kwoty 100.000 zł - 8,5 proc., a od nadwyżki ponad 100.000 zł - 12,5 proc.. - wyjaśnia ekspert.
Jak podkreśla ekspert, od 2023 r. wynajmujący nie będą już mieli wyboru formy rozliczania najmu prywatnego. Jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Tym samym zmiana będzie niekorzystna dla wynajmujących, którzy ponoszą wysokie koszty obsługi najmu. Dla takich podatników rozwiązaniem może być rozpoczęcie rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej. Dzięki temu wynajmujący nadal będzie mógł uwzględniać koszty związane z najmem, odliczając je od podstawy opodatkowania.
Trzeba mieć jednak na uwadze, że Polski Ład wprowadza szereg innych zmian, które spowodują, że nie zawsze rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej będzie korzystniejsze. Dotyczy to przede wszystkim nowych zasad naliczania oraz nowej wysokości składki zdrowotnej, która będzie naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wyniesie odpowiednio 4,9 proc. dochodu w przypadku rozliczenia za zasadach podatku liniowego oraz 9 proc. w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Dodatkowo składka ta nie będzie mogła zostać odliczona od podatku dochodowego w żadnej części - pisze w swojej analizie Jakub Al-Shaick.
Czy w związku z przejściem na ryczałt trzeba zmienić umowy najmu? Zasadniczo zmiana modelu rozliczeń podatkowych nie wymaga zmiany wzorów umów najmu stosowanych przez wynajmujących. Taka zmiana może jednak okazać się w danym przypadku korzystna dla wynajmującego, jednocześnie nie pogarszając sytuacji najemcy. Od wielu lat organy skarbowe zajmują korzystne dla wynajmujących stanowisko, zgodnie z którym ryczałt od przychodów z tytułu najmu można rozliczać tylko od kwoty czynszu najmu pobieranego przez właściciela. Może to jednak wymagać zmiany umowy najmu w taki sposób, aby dostosować jej postanowienia do korzystnej interpretacji organów podatkowych.
Jakie będą praktyczne skutki nowych przepisów? W związku z wyeliminowaniem możliwości rozliczania na zasadach ogólnych, zmiany będą najbardziej odczuwalne dla osób, które korzystały właśnie z tego sposobu, aby odliczać wysokie koszty związane z remontami nieruchomości lub korzystali z możliwości amortyzacji. Zmiany zasad rozliczania przychodów nie pozostaną jednak bez znaczenia dla rynku najmu. Bardzo prawdopodobne, że ciężar większych podatków zostanie w znacznej mierze przerzucony na najemców, ponieważ wynajmujący, chcąc zrekompensować sobie wzrost obciążeń podatkowych, będą podnosić stawki najmu.