Część osób załamania na rynku nieruchomości wyobraża sobie jako nagłe zdarzenie, gwałtowny spadek cen następujący dosłownie w ciągu kilku dni, sięgający kilkudziesięciu procent. Rynek nieruchomości nie zmienia się jednak w tak gwałtowny sposób. Cechuje go duża bezwładność. Jeszcze większa niż w przypadku rynku paliwowego. Nikogo nie dziwi, że zmieniająca się cena ropy naftowej na giełdach przekłada się na ceny na stacjach benzynowych czasami nawet po kilku miesiącach. W przypadku nieruchomości zmiany odczuwane są w jeszcze dłuższej perspektywie.
Nie oznacza to jednak, że zmiany nie nadchodzą. Warto przypomnieć, że ostatnie istotne załamanie na rynku nieruchomości trwało łącznie około 8 lat. A i tak w niektórych przypadkach ceny nieruchomości spadły jedynie o 15 proc. Dlatego szukając odpowiedzi na to, czy rynek nieruchomości czeka kryzys, warto zwrócić uwagę na to, co to tak naprawdę oznacza. Serwisy ogłoszeniowe nie będą pełne mieszkań za pół ceny. Z pewnością pojawi się jednak coraz więcej ofert w niższej cenie, niż do tej pory. Mówiąc nieco bardziej nieruchomościowym językiem: ceny transakcyjne będą coraz niższe od cen ofertowych.
Dlaczego ceny nie spadają gwałtownie? Mieszkanie nie jest artykułem, który zepsuje się, jeżeli nie sprzedamy go w weekend. Podobnie jest z materiałami budowlanymi. Cegły, pręty zbrojeniowe i zaprawa mogą cierpliwie poczekać, aż sytuacja na rynku nieco się poprawi. Dla deweloperów i sprzedających kluczowe jest to, czy sytuacja się poprawi w dającej się przewidzieć przyszłości.
W Polsce jednym z najważniejszych powodów obaw są wysokie stopy procentowe. Czarno na białym pokazały one, że statystyczny Polak bez pomocy banku nie jest w stanie zakupić żadnego mieszkania. A jeśli już to stać go często tylko na kawalerkę. Sygnałów o tym, że kryzys na rynku nieruchomości już jest za progiem, a nawet, że ma charakter globalny, nie brakuje. Świadczą o tym doniesienia z różnych krajów i części świata - nie tylko z Azji, ale również i z Europy i Ameryki.
Zdaniem analityków agencji Bloomberg na rynku nieruchomości czekać nas może kryzys, jaki miał miejsce w latach 90. Miał on charakter globalny i dotknął wiele rynków. Główne przyczyny? Nadmierna podaż nieruchomości i nierealistyczne wyceny. Gdy ostatecznie bańka nieruchomości pękła, straty poniosły zarówno banki i inne instytucje finansowe, jak i konsumenci. Recesja, która dotknęła wiele krajów, była w dużej mierze konsekwencją wydarzeń na rynku nieruchomości. Kryzys ten miał duży wpływ na gospodarkę, a zdaniem części ekspertów był odczuwalny przez kolejne dekady.
Ostatni rok upłynął pod znakiem wahań. Od Stanów Zjednoczonych przez Chiny po Australię i Szwecję, zarówno kupujący, jak i sprzedający zmagali się z niepewnością. Sytuacja w Państwie Środka jest na tyle zła, że doszło tam do prawdziwego bojkotu kredytów hipotecznych. A niektórzy kredytobiorcy odmawiają płacenia rat. Powód? Setki tysięcy Chińczyków mieszkanie ma tylko na papierze. Spłaca raty za coś, czego deweloper ostatecznie nie przekazał. Chińskie władze pompują olbrzymie pieniądze w odszkodowania, eksperci obawiają się jednak, że w końcu problemy deweloperów, którzy nie są w stanie dostarczyć obiecanych mieszkań, zmienią się w lawinę nie do zatrzymania.
W Australii w czasie pandemii nastąpił duży wzrost cen domów. Rynek znalazł się w odwrocie z powodów nieco zbliżonych do tych, które znamy nad Wisłą. Wysokie stopy procentowe odstraszają potencjalnych kupujących. Rosną też czynsze, co utrudnia potencjalnym kupującym oszczędzanie na wkład własny.
W Szwecji mamy do czynienia z bardzo podobną sytuacją. Pandemia nie powstrzymała kupujących, handel kwitł. Sytuacja zmieniła się, gdy stopy procentowe wzrosły do 1,75 proc., o 100 punktów bazowych.
Zdaniem dziennikarzy "The Economist" sytuacja na rynku nieruchomości może pogarszać się w innych krajach według powyższego schematu. A to może być zwiastunem głębszego kryzysu gospodarczego. Dziś nie sposób jednak przewidzieć, jak głęboki ten kryzys będzie.
Fot. Mark Moz https://www.flickr.com/photos/106574022@N04/11705392445