Sprawa dotyczy budowy domu jednorodzinnego w województwie warmińsko-mazurskim. Małżeństwo mieszkające za granicą zawarło z firmą deweloperską umowę na wykonanie budynku w stanie surowym zamkniętym za kwotę 450 tysięcy złotych plus VAT. Dla usprawnienia realizacji inwestycji inwestorzy założyli specjalne subkonto, z którego wykonawca mógł pobierać środki na bieżące wydatki.
Z czasem firma zaczęła żądać coraz większych kwot, ostatecznie pobierając z subkonta ponad 740 tysięcy złotych. Gdy inwestorzy poprosili o szczegółowe rozliczenie prac i kosztów, otrzymali jedynie część faktur. Nie mieli również wglądu do dziennika budowy. Zlecona przez nich ekspertyza wykazała, że wartość wykonanych prac wynosi zaledwie 338,5 tysięcy złotych, a budynek nie osiągnął zamówionego stanu surowego zamkniętego.
Powołany przez sąd biegły oszacował wartość zrealizowanych robót na 405,5 tysięcy złotych. Na tej podstawie Sąd Okręgowy w Olsztynie wyliczył nadpłatę i zasądził zwrot prawie 340 tysięcy złotych na rzecz małżonków. Firma deweloperska argumentowała w apelacji, że należało jej się więcej pieniędzy ze względu na rzekomy aneks do umowy, który miał rozszerzyć zakres prac do stanu deweloperskiego.
Sąd Apelacyjny w Białymstoku podtrzymał wyrok pierwszej instancji. Sędzia Dariusz Małkiński w uzasadnieniu podkreślił, że budynek nie osiągnął nawet stanu surowego zamkniętego - brakowało dachu, okien i drzwi. Co istotne, sąd zwrócił uwagę na fundamentalną zasadę, że to wykonawca ma obowiązek wykazać i udowodnić zakres wykonanych prac.
Sprawa ta wskazuje na kluczowe znaczenie właściwego dokumentowania procesu budowlanego. Zgodnie z prawem budowlanym wykonawca ma obowiązek prowadzenia szczegółowej dokumentacji, w tym dziennika budowy. Jest to dokument urzędowy potwierdzający przebieg robót oraz zdarzenia i okoliczności zachodzące podczas wykonywania prac. Brak dostępu do tej dokumentacji może świadczyć o nieprawidłowościach w realizacji inwestycji.
Wyrok stanowi ważny precedens w zakresie ochrony praw inwestorów indywidualnych. Potwierdza, że w przypadku sporu to na wykonawcy ciąży obowiązek udowodnienia zakresu wykonanych prac i poniesionych kosztów. Sąd jasno wskazał, że sama deklaracja wykonania określonych robót nie jest wystarczająca - konieczne jest przedstawienie konkretnych dowodów.
Prawomocny wyrok oznacza, że firma deweloperska musi niezwłocznie zwrócić zasądzoną kwotę. W przypadku braku dobrowolnej spłaty inwestorzy mogą skierować sprawę do komornika. Wyrok potwierdza również, że wszelkie modyfikacje umowy, w tym rozszerzenie zakresu prac, powinny być odpowiednio udokumentowane.
Sprawy dotyczące sporów między inwestorami a wykonawcami stanowią znaczący odsetek spraw rozpatrywanych przez sądy cywilne. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie zakresu prac w umowie oraz rzetelne dokumentowanie postępów budowy. Tylko właściwe zabezpieczenie interesów obu stron pozwala uniknąć długotrwałych i kosztownych procesów sądowych.